Xây 10 Phòng Trọ Cần Chuẩn Bị Những Gì

Xây 10 phòng trọ cần chuẩn bị bốn thứ trước khi động vào vật tư: bản đo hiện trạng, năng lực khu vệ sinh, dạng phòng và thứ tự thi công. Bốn thứ này quyết định mười phòng đó lấp được khách hay nằm trống. Diện tích sàn chỉ là điều kiện cần.

Bài này bên em đi theo đúng thứ tự một chủ mặt bằng nên làm khi dựng mô hình xây phòng trọ cho thuê. Con số mười phòng chỉ là mốc để dễ hình dung. Cách tính áp dụng được cho năm phòng hay hai mươi phòng.

1. Bốn Việc Phải Làm Trước Khi Mua Vật Tư

Bốn việc này đều làm trên giấy và đều rẻ. Bỏ qua chúng thì chi phí sửa sau này đắt gấp nhiều lần.

1.1 Bản đo hiện trạng

Bản đo ghi trần cao bao nhiêu, cột nằm ở đâu, tường có phẳng không. Ba số này quyết định bố trí được bao nhiêu phòng.

Đo qua loa là nguyên nhân phổ biến nhất của đội vốn. Tường nghiêng khiến mỗi phòng một kích thước, vật tư và công đều tăng.

1.2 Năng lực khu vệ sinh

Đây là nút thắt thật sự, không phải diện tích sàn. Buổi sáng là lúc nút thắt lộ ra rõ nhất.

Người thuê xếp hàng chờ tắm là dấu hiệu tính sai từ bản vẽ. Họ ở vài tháng rồi chuyển đi.

1.3 Chọn dạng phòng và thứ tự thi công

Trong một mô hình xây phòng trọ cho thuê, dạng phòng quyết định tệp khách và mức giá. Câu hỏi xây phòng trọ bao nhiêu m2 cũng được trả lời ở bước này. Thứ tự thi công thì quyết định dòng tiền của anh chị.

Hai việc này nên chốt cùng lúc. Chốt dạng phòng mà chưa tính thứ tự làm thì hay bị kẹt vốn giữa chừng.

2. Mười Phòng Cần Bao Nhiêu Diện Tích Và Tiện Ích

Người tìm hiểu hay gõ cụm xây 10 phòng trọ bao nhiêu tiền rồi mong có một con số chung. Thực tế số phòng không suy ra thẳng từ diện tích. Nó suy ra từ diện tích trừ đi phần lối đi, khu vệ sinh và khu chung.

2.1 Phần không cho thuê được nhưng không thể cắt

Lối đi, khu vệ sinh, bếp chung và chỗ phơi đều ăn diện tích. Chúng không sinh tiền thuê trực tiếp.

Cắt hết phần này thì thêm được một hai phòng. Chi phí đầu tư phòng trọ giảm một chút nhưng toà nhà khó giữ khách. Chủ nhà phải tuyển người thuê liên tục.

2.2 Tính số buồng tắm theo số người

Mười phòng đơn cho ra mười người. Mười phòng đôi cho ra hai mươi người. Hai trường hợp cần số buồng tắm khác hẳn nhau.

Bên em luôn tính từ tổng số người ở. Đây là cách duy nhất cho ra con số đúng.

2.3 Bảng phân bổ cho một sàn mười phòng

Khu vực	Vai trò	Nếu làm sơ sài
Phòng ở	Phần sinh tiền thuê	Không còn gì để cho thuê
Lối đi	Nối phòng tới cầu thang	Góc cụt, va chạm hằng ngày
Khu vệ sinh chung	Giới hạn số người ở được	Xếp hàng buổi sáng, khách bỏ đi
Bếp chung	Nấu ăn tiết kiệm	Người thuê nấu trong phòng
Chỗ phơi đồ	Quần áo có chỗ	Hành lang thành sào phơi

3. Chọn Dạng Phòng Cho Quy Mô Mười Phòng

Ở quy mô này, ba dạng đều làm được. Mô hình xây phòng trọ cho thuê nào hợp còn phụ thuộc trần cao và tệp khách quanh mặt bằng.

3.1 Khoang hai tầng khi trần đủ cao

Trần cao từ khoảng 2,8 mét trở lên thì làm được khoang hai tầng. Kích thước sleepbox tiêu chuẩn là rộng 0,9 mét và dài 2 mét. Cùng một diện tích sàn cho gần gấp đôi số đầu chỗ ở.

Trần thấp thì không nên cố ép. Tầng dưới ngột ngạt và tầng trên đụng đầu, khách xem phòng nhận ra ngay.

3.2 Phòng đơn khép kín khi có đủ trục nước

Phòng khép kín có giá thuê cao hơn và khách ở lâu hơn. Đổi lại mỗi phòng cần một điểm đấu nối nước.

Mặt bằng chỉ có một trục nước thì rất khó làm mười phòng khép kín. Khi đó dạng khoang hợp hơn.

3.3 Làm hỗn hợp hai dạng

Phương án	Số đầu chỗ ở	Yêu cầu mặt bằng	Hợp khi nào
Mười khoang hai tầng	Nhiều nhất	Trần cao, sàn rộng	Tệp vốn thuê thấp
Mười phòng khép kín	Ít nhất	Nhiều điểm đấu nối nước	Tệp trả được giá cao
Hỗn hợp hai dạng	Trung bình	Trần cao và có sẵn vài trục nước	Muốn hai mức giá

Anh chị đang phân vân giữa hai dạng thì đọc thêm bài có nên xây căn hộ mini cho thuê. Bài đó so sánh kỹ hơn phần trục nước.

4. Nội Thất Trong Phòng Nhỏ Nên Gồm Những Gì

Phòng nhỏ sống được hay không nằm ở cách bố trí đồ. Đồ gắn tường luôn thắng đồ rời trong không gian dưới hai mươi mét vuông.

4.1 Bàn gấp gắn tường

Bàn gấp là món đáng tiền nhất trong phòng nhỏ. Khi dùng thì mở ra, khi không dùng thì gấp vào.

Bản lề và thanh chống phải chịu tải tốt. Bàn gấp rẻ tiền xệ xuống sau vài tháng rồi người thuê bỏ không dùng.

4.2 Kệ mở và móc treo

Kệ mở trên mặt vách chứa sách, chai nước và đồ cá nhân. Đây là cách nội thất box tối ưu diện tích mà không tốn thêm sàn. Không có kệ thì mọi thứ nằm trên giường.

Kệ nên nông vừa phải. Kệ sâu quá làm phòng chật lại mà người thuê cũng không dùng hết.

4.3 Chỗ chứa đồ lớn

Vali và thùng đồ cần chỗ riêng. Bên em thường khai thác gầm giường làm ngăn kéo.

Ray ngăn kéo cần chịu tải và kéo êm. Đây là chi tiết nhỏ nhưng quyết định người thuê có dùng hay không.

5. Thứ Tự Thi Công Và Dòng Tiền

Mười phòng có thể làm một lượt hoặc làm cuốn chiếu. Hai cách phù hợp với hai kiểu chủ đầu tư khác nhau.

5.1 Làm cuốn chiếu cho người mới

Người làm lần đầu nên chia thành hai đợt. Bốn tới năm phòng trước, cho thuê, rồi làm tiếp.

Đợt đầu cho anh chị biết người thuê quanh đó thật sự cần gì. Đợt sau chỉnh lại cho đúng.

5.2 Làm một lượt khi đã quen vận hành

Chủ đã làm qua một toà thì nên làm một lượt. Sản xuất theo cụm cho cả mười phòng rẻ hơn và nhanh hơn.

Toà nhà cũng đồng đều hơn. Khách đi xem phòng cảm nhận được sự đồng đều đó.

5.3 Phần nào làm trước phần nào làm sau

Hạ tầng điện nước và khu vệ sinh làm trước. Nội thất lắp sau cùng, khi mặt bằng đã sạch.

Đảo thứ tự thì nội thất vừa lắp xong lại phải tháo ra để đi đường ống. Đây là lỗi tốn kém và hoàn toàn tránh được.

6. Chọn Đơn Vị Làm Và Những Gì Cần Ghi Vào Hợp Đồng

Ở quy mô mười phòng, một sai sót nhân lên mười lần. Vì vậy hợp đồng cần ghi rõ hơn so với làm một hai phòng.

6.1 Ghi rõ từng lớp vật liệu

Mỗi hạng mục nên có một dòng riêng. Khung, vách, sàn, cửa, phụ kiện đều ghi chủng loại và quy cách.

Ghi chung chung là chỗ để thay đồ rẻ hơn khi sản xuất. Anh chị tham khảo cách bóc ở bài giá thi công sleepbox phụ thuộc vào những gì.

6.2 Ranh giới với nhà thầu xây dựng

VNSleepbox làm phần nội thất, không nhận xây thô. Ranh giới hai bên nên ghi thẳng vào hợp đồng.

Ai đi đường điện tới đâu, ai lo chống thấm, ai dọn phế thải. Ba câu này tránh được phần lớn tranh cãi giữa chừng.

6.3 Bảo hành và giai đoạn sau bàn giao

Bên em đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh. Bên em cũng là chủ đầu tư nên hiểu giai đoạn vận hành.

Anh chị nên hỏi tên người phụ trách sau nghiệm thu. Có tên cụ thể thì cam kết bảo hành mới chạy được.

Mười phòng không phải phép chia diện tích cho mười. Nó là bài toán cân giữa số đầu chỗ ở, năng lực khu vệ sinh và chất lượng khu dùng chung. Anh chị làm xong bản đo, chốt số buồng tắm theo số người rồi mới chọn dạng phòng thì con số tự hiện ra. Thứ tự thi công quyết định phần còn lại, nhất là khi vốn còn mỏng.

Câu hỏi thường gặp

Xây 10 phòng trọ cần chuẩn bị những gì trước tiên?

Trước tiên là bản đo hiện trạng và năng lực khu vệ sinh. Mười phòng nghĩa là mười lượt dùng nước vào giờ cao điểm buổi sáng. Thiếu buồng tắm thì dù đủ diện tích vẫn khó lấp phòng. Sau đó mới tới bản vẽ bố trí và chọn dạng phòng.

Làm 10 phòng một lượt hay làm cuốn chiếu?

Làm cuốn chiếu an toàn hơn cho người mới. Anh chị làm bốn tới năm phòng trước, cho thuê, rồi rút kinh nghiệm cho đợt sau. Chủ đã có kinh nghiệm vận hành thì làm một lượt sẽ nhanh và gọn hơn.

Mười phòng thì cần bao nhiêu buồng tắm chung?

Con số phụ thuộc số người ở chứ không phụ thuộc số phòng. Phòng đôi và phòng đơn cho ra tổng số người rất khác nhau. Bên em tính từ tổng số người ở rồi mới ra số buồng tắm và bồn rửa.

VNSleepbox nhận làm quy mô nhỏ không?

Có. Bên em làm từ vài khoang cho tới cả toà nhà. Quy mô nhỏ thì sản xuất theo cụm vẫn giữ được mối ghép chuẩn. Anh chị gọi 0888 883 777 để bên em khảo sát và báo phương án theo đúng quy mô.

Thông tin liên hệ