Vách Ngăn Phòng Cho Thuê Và Cách Chia Mặt Bằng Hợp Lý

Vách ngăn phòng cho thuê quyết định hai thứ cùng lúc. Số phòng chia được và mức độ yên tĩnh của mỗi phòng. Chọn sai loại vách thì hoặc lãng phí diện tích, hoặc khách phàn nàn về tiếng ồn suốt thời gian thuê.

1. Vách ngăn ảnh hưởng những gì

Nhiều chủ nhà coi vách chỉ là thứ để chia phòng. Thực tế nó tác động tới bốn thứ.

• Số phòng: vách dày ăn nhiều diện tích, nhân lên nhiều vách thì mất cả một phòng.
• Độ yên tĩnh: đây là lý do khách ở lại lâu hoặc chuyển đi sớm.
• Chi phí: chênh lệch giữa các loại vách khá lớn khi tính trên cả tòa nhà.
• Thời gian thi công: vách nhẹ lắp nhanh hơn xây tường gạch nhiều lần.

Bốn yếu tố này ràng buộc nhau. Chọn vách là bài toán cân bằng chứ không có đáp án duy nhất.

2. Các loại vách thường dùng

Mỗi loại có điểm mạnh riêng, phù hợp với tình huống khác nhau.

Loại vách	Ưu điểm	Điểm cần lưu ý
Tường gạch	Chắc chắn, cách âm tốt	Dày, nặng, thi công lâu
Vách khung xương hai lớp	Nhẹ, nhanh, mỏng hơn tường	Phải có lớp tiêu âm ở giữa
Vách gỗ công nghiệp	Đẹp, thi công nhanh	Cách âm kém nếu chỉ một lớp
Vách kính	Lấy sáng tốt	Không riêng tư, chỉ dùng cho khu chung

Với nhà cho thuê, vách khung xương có lớp tiêu âm thường là lựa chọn cân bằng nhất giữa chi phí, độ dày và khả năng cách âm.

2.1 Chọn vách theo mục đích sử dụng

Không có loại vách tốt nhất cho mọi vị trí trong nhà.

• Vách giữa hai phòng ngủ cần ưu tiên cách âm.
• Vách ngăn khu bếp cần chịu ẩm và dễ lau.
• Vách ngăn khu chung có thể dùng loại lấy sáng để đỡ tối.

Chọn đúng theo từng vị trí giúp tiết kiệm mà vẫn đạt yêu cầu ở chỗ quan trọng.

3. Bắt đầu chia mặt bằng từ đâu

Thứ tự đúng giúp tránh phải vẽ đi vẽ lại nhiều lần.

3.1 Bước một là xác định trục kỹ thuật

Vị trí đường nước quyết định khu vệ sinh đặt được ở đâu.

Gom các khu ướt về gần nhau là cách tiết kiệm rõ rệt nhất.

3.2 Bước hai là vạch lối đi

Lối đi phải thông suốt từ cửa vào tới cuối nhà.

Lối đi hẹp hoặc gấp khúc làm cả tòa nhà khó chịu khi sử dụng.

3.3 Bước ba mới chia phòng

Sau khi có trục nước và lối đi, phần còn lại mới đem chia thành phòng.

Cách làm này giúp mỗi phòng đều vuông vắn và không có góc chết.

3.4 Vẽ thử trên giấy trước khi thi công

Một bản vẽ đơn giản cũng đủ để phát hiện nhiều vấn đề.

• Đánh dấu vị trí trục nước và cột trước tiên.
• Vẽ lối đi chính từ cửa vào tới cuối nhà.
• Chia phòng vào phần diện tích còn lại và đo lại từng phòng.

Nhìn bản vẽ, chủ nhà thấy ngay phòng nào bị hẹp bất thường hoặc cửa mở vướng nhau.

Sửa ở bước này gần như không tốn gì. Sửa khi vách đã dựng thì tốn cả tiền lẫn thời gian.

4. Ngăn phòng cho thuê tối ưu diện tích

Ngăn phòng cho thuê tối ưu diện tích nghĩa là không để thừa những khoảng không ai dùng.

4.1 Tránh góc chết

Góc chết là phần diện tích không kê được đồ và cũng không đi lại được.

Chúng thường xuất hiện khi vách chia theo đường xiên hoặc phòng có hình dạng lạ.

4.2 Tận dụng chiều cao thay vì chiều rộng

Tủ và kệ làm cao tới trần chứa được nhiều hơn mà không lấn sàn.

Với trần cao thì gác lửng là cách tăng diện tích sử dụng hiệu quả nhất.

4.3 Cách chia giúp phòng nào cũng có sáng

Chia mặt bằng dễ tạo ra phòng không cửa sổ. Đó là phòng khó cho thuê nhất.

Giải pháp là bố trí giếng trời hoặc chừa ô thoáng phía trên vách. Cách khác là đặt phòng không sáng làm khu phụ thay vì phòng ở.

Tính từ đầu thì làm được. Để tới lúc chia xong mới nhận ra thì rất khó sửa.

5. Chia bao nhiêu phòng là hợp lý

Nhiều phòng không đồng nghĩa với nhiều tiền hơn.

5.1 Điểm giới hạn của việc chia nhỏ

Phòng quá chật buộc phải hạ giá thuê để có khách.

Tổng doanh thu khi đó không hơn phương án chia ít phòng mà rộng rãi hơn.

5.2 Cách tìm điểm cân bằng

Nên xem mặt bằng giá thuê quanh khu vực trước khi quyết định số phòng.

Từ mức giá mục tiêu, tính ngược lại diện tích mỗi phòng cần có.

6. Bốn lỗi thường gặp khi ngăn phòng

Các lỗi này đều xuất hiện sau khi khách đã vào ở.

• Không bịt khe chân vách: tiếng nói chuyện lọt qua rất rõ dù vách dày.
• Vách không kín tới trần: âm thanh đi vòng qua phần trần trống.
• Cửa hai phòng mở đối diện nhau: mất riêng tư mỗi lần mở cửa.
• Ổ cắm gắn đối lưng nhau trên cùng một vách: giảm khả năng cách âm tại điểm đó.

Bốn lỗi này đều nhỏ và đều rẻ nếu xử lý lúc thi công. Để tới khi khách phàn nàn thì phải tháo ra làm lại.

6.1 Chi phí sửa lại lớn tới mức nào

Sửa vách sau khi hoàn thiện tốn hơn nhiều so với làm đúng ngay từ đầu.

Phải tháo bề mặt, xử lý lại lớp bên trong rồi hoàn thiện lại. Trong lúc đó phòng không cho thuê được.

Cộng cả tiền sửa và tiền phòng trống thì khoản này thường vượt xa phần tiết kiệm ban đầu.

7. Kiểm tra trước khi nghiệm thu

Có vài cách đơn giản để biết vách đã đạt hay chưa.

• Đứng ở phòng này nói chuyện bình thường, nghe thử từ phòng bên cạnh.
• Kiểm tra chân vách và mép trần xem còn khe hở nào không.
• Gõ nhẹ lên vách để nghe độ chắc, vách rỗng sẽ vang rõ.
• Mở và đóng cửa vài lần để chắc chắn không cong vênh, không kẹt.

Bốn phép thử này không cần thiết bị gì. Chủ nhà tự làm được ngay tại công trường trước khi ký nghiệm thu.

Một điểm cuối cần nhớ. Vách ngăn nên được lên phương án cùng lúc với hệ điện và hệ nước, không tách rời. Ổ cắm, công tắc và đường ống đều đi trong hoặc cạnh vách.

Làm đồng thời thì mọi thứ khớp nhau. Làm tách rời thì hay phải đục ra sửa lại sau khi đã hoàn thiện.

Vách ngăn là chi tiết ít được chú ý nhưng lại quyết định phần lớn trải nghiệm của người thuê. Chọn đúng loại vách và chia mặt bằng theo đúng thứ tự thì tòa nhà vừa nhiều phòng vừa dễ ở. Anh chị đang tính chia lại mặt bằng, cứ để bên em khảo sát rồi đề xuất phương án cụ thể.

Câu hỏi thường gặp

Vách ngăn phòng cho thuê nên dày bao nhiêu?

Độ dày phụ thuộc loại vách và yêu cầu cách âm. Điều quan trọng hơn độ dày là có lớp tiêu âm bên trong và bịt kín khe hở ở chân vách với mép trần.

Vách nhẹ có bền không?

Bền nếu làm đúng kết cấu khung và chọn tấm phù hợp. Nhiều tòa nhà cho thuê dùng vách khung xương nhiều năm vẫn tốt, miễn là không bị ẩm kéo dài.

Có thể ngăn phòng mà không ảnh hưởng kết cấu nhà không?

Vách nhẹ ít tác động tới kết cấu hơn tường gạch. Tuy nhiên vẫn cần kiểm tra khả năng chịu tải của sàn, nhất là khi chia nhiều phòng trên cùng một tầng.

Làm sao giảm tiếng ồn giữa các phòng mà không đập vách?

Có thể bổ sung lớp tiêu âm phía trong, bịt kín khe hở và xử lý lại vị trí ổ cắm đối lưng. Đây là các biện pháp làm được mà không phải tháo toàn bộ vách.

Thông tin liên hệ