Thuê Nhà Nguyên Căn Làm Phòng Trọ Cần Tính Gì

Thuê nhà nguyên căn rồi chia phòng cho thuê lại là cách vào nghề không cần mua đất. Vốn làm phòng trọ nằm ở phần cải tạo và nội thất, không nằm ở bất động sản. Nhưng cách này có vài điểm phải tính kỹ trước khi đặt bút ký.

Anh chị hỏi bên em nhiều nhất là làm phòng trọ thì nên cải tạo tới đâu. Bài này nói rõ những thứ cần xem trước khi thuê. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Vì Sao Nhiều Người Chọn Cách Này

1.1 Không cần vốn mua bất động sản

Thuê nhà nguyên căn rồi làm phòng trọ cho thuê lại giúp vào nghề mà không cần mua nhà. Vốn dồn vào phần cải tạo.

Thuê nhà nguyên căn là cách nhiều chủ đầu tư bắt đầu, nhất là ở khu trung tâm giá cao.

1.2 Thử mô hình trước khi mua

Thuê nhà nguyên căn một căn chạy thử giúp anh chị biết mô hình có hợp khu đó không. Sai thì chỉ mất phần nội thất.

Nhiều người làm phòng trọ tốt ở một căn rồi mới nhân ra nhiều căn.

1.3 Rủi ro nằm ở đâu

Rủi ro lớn nhất là thời hạn thuê ngắn mà vốn bỏ ra lớn. Hết hạn mà chủ nhà không gia hạn thì rất khó xử.

Rủi ro thứ hai là cải tạo rồi mới phát hiện kết cấu không cho phép làm như dự tính.

2. Những Thứ Phải Xem Trước Khi Ký

2.1 Bảng kiểm trước khi ký

Bảng dưới đây là những thứ bên em khuyên xem trong buổi đi coi nhà.

Hạng mục	Xem gì	Vì sao quan trọng
Chiều cao trần	Đo từng tầng	Quyết định có làm hai lớp được không
Kết cấu sàn và dầm	Vết nứt, độ võng	Thêm người ở là thêm tải
Điện tổng	Công suất, tủ điện	Nhiều chỗ ở là nhiều nhánh
Cấp thoát nước	Vị trí ống, áp lực	Dời khu vệ sinh rất tốn
Lối thoát	Cầu thang, lối ra	Liên quan an toàn và quy định

2.2 Kết cấu quyết định phương án

Kết cấu nhà cũ vốn tính cho công năng cũ. Thêm nhiều khoang ngủ là thêm tải lặp lại hằng ngày.

Nhà có vết nứt lớn hoặc sàn võng rõ thì nên cân nhắc. Gia cố kết cấu rất tốn và thường không được phép khi đi thuê.

2.3 Đo trước khi ký, không ký rồi mới đo

Bên em hay được gọi tới sau khi chủ đầu tư đã ký hợp đồng. Lúc đó phát hiện trần thấp thì đã muộn.

Một buổi khảo sát trước khi ký tốn ít thời gian nhưng tránh được khoản mất lớn.

3. Thời Hạn Thuê Và Bài Toán Vốn

3.1 Thời hạn phải đủ dài

Hợp đồng càng dài thì phần đầu tư nội thất càng đáng. Ngắn mà đầu tư nặng là rủi ro.

Anh chị nên cân phần vốn bỏ ra theo số năm còn lại, không theo mong muốn ban đầu.

3.2 Điều khoản gia hạn

Hợp đồng nên có điều khoản ưu tiên gia hạn cho bên thuê. Thiếu nó thì mọi công sức xây dựng có thể mất khi hết hạn.

Mức tăng giá khi gia hạn cũng nên ghi rõ, tránh chuyện chủ nhà nâng đột ngột.

3.3 Thời gian miễn phí để cải tạo

Giai đoạn thi công chưa có doanh thu. Nhiều chủ nhà đồng ý miễn tiền thuê trong thời gian cải tạo.

Đây là điều đáng thương lượng và thường được chấp nhận nếu anh chị trình bày rõ kế hoạch.

4. Thoả Thuận Với Chủ Nhà

4.1 Xin xác nhận bằng văn bản

Phạm vi được cải tạo phải ghi rõ trong hợp đồng. Nói miệng rồi sau tranh cãi là chuyện rất hay gặp.

Chủ nhà đồng ý cho đục tường hay không, cho thay hệ điện hay không, đều nên có chữ ký.

4.2 Hoàn trả mặt bằng khi kết thúc

Điều khoản hoàn trả mặt bằng quyết định anh chị phải tháo tới đâu khi hết hạn. Ghi mơ hồ là rủi ro.

Có hợp đồng ghi trả nguyên trạng, có hợp đồng cho giữ lại phần đã cải tạo. Hai cách rất khác nhau về chi phí cuối.

4.3 Giữ quan hệ tốt với chủ nhà

Chủ nhà thấy nhà được giữ gìn thì dễ gia hạn. Nhiều trường hợp gia hạn nhiều lần chỉ nhờ quan hệ tốt.

Báo trước khi làm việc lớn và giữ nhà sạch là hai việc đơn giản mà hiệu quả.

5. Cải Tạo Tới Đâu Là Hợp Lý

5.1 Ưu tiên thứ mang đi được

Thuê nhà nguyên căn thì nên ưu tiên đồ tháo lắp được. Khoang ngủ lắp ghép là ví dụ rõ nhất. Khoang ngủ tháo ra lắp lại được nhiều lần.

Hết hạn thuê thì tháo mang sang căn khác. Phần vốn không mất hẳn như đồ đóng chết vào tường.

5.2 Phần buộc phải làm cố định

Hệ điện, cấp thoát nước và chống thấm thì buộc phải làm cố định. Đây là phần để lại cho chủ nhà.

Vì thế nên thương lượng để chủ nhà chia sẻ một phần, hoặc đổi lấy thời hạn thuê dài hơn.

5.3 Không đụng kết cấu

Đục tường chịu lực hay cắt dầm là việc không nên làm khi đi thuê. Vừa rủi ro vừa khó xin phép.

Bên em thiết kế khoang ngủ tránh đụng kết cấu, dùng vách nhẹ và khung tự đứng.

6. Chia Mặt Bằng Cho Nhà Thuê Lại

6.1 Giữ nguyên khu vệ sinh nếu được

Dời khu vệ sinh là hạng mục tốn nhất khi cải tạo. Giữ nguyên vị trí cũ tiết kiệm đáng kể.

Bên em chia khoang ngủ quanh vị trí khu vệ sinh sẵn có, thay vì bắt nhà theo bản vẽ.

6.2 Dùng vách nhẹ

Vách nhẹ dựng nhanh, tháo được và không thêm tải lên sàn. Hợp với nhà đi thuê hơn vách xây.

Vách khoang ngủ vẫn làm được lớp tiêu âm nên không thua kém về cách âm.

6.3 Chia theo tầng để làm dần

Làm phòng trọ ở nhà nhiều tầng thì làm trước một tầng, chạy thử rồi làm tiếp. Cách này gọn vốn ban đầu.

Hệ điện và nước vẫn nên tính đủ cho cả nhà ngay từ bản vẽ.

7. Lỗi Hay Gặp Khi Thuê Lại

7.1 Ký trước, khảo sát sau

Đây là lỗi tốn kém nhất. Ký rồi mới biết trần thấp hoặc điện không đủ tải thì đã muộn.

Luôn đi xem cùng người làm nghề trước khi đặt cọc.

7.2 Đầu tư nặng cho hợp đồng ngắn

Bỏ vốn lớn vào một hợp đồng ngắn hạn là canh bạc. Phần cố định không mang đi được.

Cân phần đầu tư theo thời hạn thuê là nguyên tắc cơ bản mà nhiều người bỏ qua.

7.3 Không ghi rõ điều khoản hoàn trả

Tới lúc hết hạn mới bàn chuyện tháo dỡ thì hai bên dễ căng thẳng. Ghi rõ từ đầu là nhẹ cho cả hai.

Anh chị nên hỏi kỹ ý chủ nhà ngay trong buổi thương lượng đầu tiên.

Thuê lại rồi chia phòng là cách vào nghề nhẹ vốn, nhưng chỉ an toàn khi hợp đồng đủ dài và phạm vi cải tạo được ghi rõ. Khảo sát trước khi ký, ưu tiên đồ tháo lắp được, giữ nguyên khu vệ sinh và tránh đụng kết cấu. Bốn nguyên tắc đó giữ cho khoản đầu tư của anh chị không bị kẹt lại trong căn nhà của người khác.

Câu hỏi thường gặp

Thời hạn thuê bao lâu thì đáng đầu tư?

Càng dài càng đáng, và phần vốn bỏ ra nên cân theo số năm còn lại. Hợp đồng ngắn mà đầu tư nặng là canh bạc, vì phần cố định không mang đi được.

Cần xin phép chủ nhà những gì?

Phạm vi được cải tạo, quyền thay hệ điện nước, và điều khoản hoàn trả mặt bằng khi kết thúc. Tất cả nên ghi trong hợp đồng chứ không thoả thuận miệng.

Nên làm đồ cố định hay tháo lắp được?

Ưu tiên tháo lắp được, nhất là khoang ngủ. Hết hạn thì tháo mang sang căn khác nên phần vốn không mất hẳn. Hệ điện nước thì buộc phải làm cố định.

Có nên dời khu vệ sinh không?

Hạn chế tối đa, vì đây là hạng mục tốn nhất khi cải tạo. Bên em chia khoang quanh vị trí sẵn có. Anh chị gọi hotline để bên em đi xem nhà trước khi ký.

Thông tin liên hệ