Sleepbox Và Phòng Trọ Thường Khác Nhau Thế Nào

Có mặt bằng trong tay, chủ nhà đứng trước hai hướng. Chia thành phòng trọ như lâu nay, hay làm khoang ngủ.

Hai hướng cho ra số chỗ, tệp khách và cách vận hành khác hẳn nhau. Bài này so từng mặt để anh chị tự quyết. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Số Chỗ Trên Cùng Mặt Bằng

1.1 Khoang ngủ cho nhiều hơn

Một phòng khép kín thường chiếm từ 15 m2 trở lên cho một tới hai người. Cùng diện tích đó, khoang ngủ hai tầng cho nhiều chỗ nằm hơn hẳn.

Lý do là khoang ngủ khai thác chiều cao và dùng chung khu vệ sinh. Không phải mỗi chỗ ở đều cần một khu vệ sinh riêng.

1.2 Nhưng phải trừ khu chung

Khoang ngủ cần khu vệ sinh chung, bếp chung và chỗ phơi chung. Phần này ăn diện tích thật, phải trừ ra khi tính.

Tính đúng là lấy diện tích còn lại sau khi trừ khu chung rồi mới chia. Bỏ bước này thì con số đẹp mà không làm được.

1.3 Trần cao mới phát huy

Lợi thế số chỗ chỉ rõ khi trần đủ cao để chia hai tầng. Trần dưới 2,6 m thì khoang ngủ chỉ làm được một tầng.

Lúc đó khoảng cách giữa hai hướng hẹp lại nhiều, lợi thế gần như mất. Đo trần nhà trước khi quyết.

2. Riêng Tư Và Tiện Ích

2.1 Phòng trọ riêng tư hơn

Loại này có khu vệ sinh riêng, nấu ăn riêng và cửa riêng. Mức riêng tư đó khoang ngủ không có.

Đây là lý do một tệp khách luôn chọn phòng trọ dù giá cao hơn. Hai mô hình phục vụ hai nhóm khác nhau.

2.2 Khoang ngủ bù bằng khu chung

Khoang ngủ đổi riêng tư lấy giá thuê thấp hơn, nên khu chung phải làm tử tế để bù lại. Khu chung bẩn thì cả mô hình mất điểm.

Khu vệ sinh đủ buồng, bếp sạch, chỗ phơi đủ rộng là ba thứ quyết định. Đây là phần không được cắt.

2.3 Bảng so hai hướng

Bảng dưới đây so theo các mặt mà chủ đầu tư quan tâm nhất.

Mặt	Khoang ngủ	Phòng trọ thường
Số chỗ trên m2	Nhiều hơn	Ít hơn
Riêng tư	Chỗ nằm riêng, tiện ích chung	Riêng hoàn toàn
Tệp khách	Vốn thuê thấp nhất	Trả cao hơn
Thi công	Lắp nội thất, nhanh	Xây dựng, lâu hơn
Tháo dời	Tháo mang đi được	Gần như không
Vận hành	Cần trực thường xuyên	Nhẹ hơn
Mặt bằng thuê	Rất hợp	Rủi ro cao

3. Thi Công Và Thời Gian

3.1 Một bên là nội thất, một bên là xây dựng

Làm khoang ngủ là lắp nội thất vào mặt bằng có sẵn. Làm phòng trọ là xây tường, đi ống âm, lát nền từng phòng.

Khác biệt này kéo theo mọi thứ: thời gian, mức bụi bẩn, và việc có phải xin thủ tục hay không.

3.2 Thời gian chênh rõ

Lắp khoang ngủ cho một mặt bằng thường tính bằng tuần. Xây chia phòng thường tính bằng tháng.

Với mặt bằng đang có người ở hoặc mặt bằng đi thuê tính tiền theo tháng, chênh lệch này đáng kể.

3.3 Thủ tục hỏi địa phương

Xây tường chia phòng có thể cần thủ tục, lắp nội thất thì thường không. Nhưng mỗi nơi một quy định.

Chủ đầu tư nên hỏi cơ quan quản lý tại địa phương trước khi bắt đầu. Bên em làm phần nội thất và không tư vấn phần này.

4. Mặt Bằng Đi Thuê

4.1 Đây là chỗ khác biệt lớn nhất

Mặt bằng đi thuê thì xây tường là bỏ tiền vào tài sản của người khác. Hết hạn thuê là mất trắng phần đó.

Khoang ngủ làm kiểu lắp ghép thì tháo mang đi được. Đây là lý do phần lớn khu trên mặt bằng thuê chọn hướng này.

4.2 Thời hạn thuê bao lâu thì đáng

Hợp đồng thuê càng ngắn thì càng nên chọn phương án tháo được. Thời hạn dài thì hai hướng cân nhau hơn.

Con số cụ thể tuỳ giá thuê và tuỳ mặt bằng nên trao đổi trực tiếp. Điều cần nhớ là tính cả khả năng thu hồi.

4.3 Hỏi rõ điều khoản hoàn trả

Hợp đồng thuê mặt bằng nên ghi rõ khi trả thì phải hoàn trạng thái tới mức nào. Xây tường rồi phải đập trả là chi phí kép.

Đọc kỹ điều khoản này trước khi quyết phương án. Đây là chỗ nhiều người bỏ qua.

5. Vận Hành Khác Nhau

5.1 Khoang ngủ cần trực nhiều hơn

Nhiều người ở chung tiện ích thì phát sinh nhiều việc hơn: dọn khu chung, nhắc nội quy, xử lý va chạm nhỏ.

Kiểu khép kín thì mỗi người tự lo trong phòng mình, người quản lý nhẹ việc hơn rõ rệt.

5.2 Chi phí vận hành cũng khác

Khoang ngủ có khoản dọn khu chung, điện nước khu chung và đồ vải. Phòng trọ thì phần lớn khoản đó người thuê tự chịu.

Tính đủ các khoản này khi so hai hướng. Nhìn số chỗ mà quên phần vận hành là so thiếu.

5.3 Tỉ lệ đổi khách

Mô hình này thường có khách ở ngắn hơn, nên công việc nhận và trả chỗ nhiều hơn. Cần quy trình gọn.

Kiểu phòng riêng thì khách ở lâu hơn. Việc nhẹ nhưng mỗi lần trống cũng lâu lấp hơn.

6. Làm Cả Hai Trong Một Khu

6.1 Không phải chọn một

Nhà nhiều tầng thì tầng dưới làm phòng khép kín, tầng trên làm khoang ngủ. Khu có hai mức giá và hai tệp khách.

Chỗ trống ở nhóm này thì vẫn có khách ở nhóm kia. Đây là cách giảm rủi ro.

6.2 Tách lối đi nếu được

Hai nhóm khách có thói quen khác nhau nên tách lối đi hoặc tách tầng là tốt nhất. Trộn lẫn thì dễ sinh so bì.

Không tách được thì ít nhất tách khu vệ sinh và chỗ phơi.

6.3 Đăng tin tách riêng

Hai loại chỗ ở thì đăng tin cũng nên tách, ảnh chụp riêng. Người tìm chỗ nằm giá thấp và người tìm phòng riêng là hai tệp khách.

Trộn lẫn trong một tin thì người xem không hiểu đang xem gì.

7. Chọn Theo Cái Gì

7.1 Theo khu vực quanh mặt bằng

Gần trường học và khu công nghiệp thì tệp khách vốn thuê thấp đông, khoang ngủ hợp hơn. Khu văn phòng thì phòng khép kín dễ cho thuê hơn.

Đi một vòng quanh mặt bằng xem các khu đang chạy là ai thuê. Thông tin này đáng hơn mọi phỏng đoán.

7.2 Theo chiều cao trần

Trần cao thì lợi thế số chỗ của khoang ngủ rất rõ. Trần thấp thì lợi thế đó gần như mất.

Đo trần là việc làm đầu tiên, trước cả khi bàn phương án.

7.3 Theo việc mặt bằng là của mình hay đi thuê

Mặt bằng đi thuê thì phương án tháo được gần như luôn hợp hơn. Nhà của mình thì cân nhắc rộng hơn.

Ba câu hỏi này trả lời xong là phương án đã rõ phần lớn.

Hai hướng không hơn kém nhau, chúng phục vụ hai nhóm khách khác nhau. Khoang ngủ cho nhiều chỗ hơn trên cùng diện tích, lắp nhanh và tháo mang đi được, nhưng cần khu chung tử tế và vận hành chặt hơn. Phòng khép kín cho riêng tư cao hơn và vận hành nhẹ hơn, nhưng là xây dựng cố định. Đo trần, nhìn khu vực quanh mặt bằng, và xem mặt bằng là của mình hay đi thuê. Anh chị muốn bên em so hai phương án trên mặt bằng cụ thể thì gọi hotline.

Câu hỏi thường gặp

Cùng một mặt bằng thì cách nào cho nhiều chỗ hơn?

Khoang ngủ, vì nó khai thác chiều cao và dùng chung khu vệ sinh. Nhưng phải trừ diện tích khu chung trước khi chia khoang, và lợi thế chỉ rõ khi trần đủ cao chia hai tầng.

Mặt bằng đi thuê thì nên chọn hướng nào?

Khoang ngủ làm kiểu lắp ghép, vì tháo mang đi được khi hết hạn. Xây tường chia phòng trên đất thuê là bỏ tiền vào tài sản của người khác.

Vận hành hai hướng khác nhau ra sao?

Khoang ngủ cần trực thường xuyên hơn vì nhiều người dùng chung tiện ích, và có thêm khoản dọn khu chung, điện nước chung, đồ vải. Phòng trọ thì người thuê tự lo phần lớn.

Có làm được cả hai trong một khu không?

Được, nhà nhiều tầng thì tầng dưới làm phòng khép kín, tầng trên làm khoang ngủ. Nên tách lối đi hoặc tách tầng, và đăng tin riêng cho từng loại.

Thông tin liên hệ