Nên Làm Sleepbox Hay Cải Tạo Phòng Trọ Cũ

Khu trọ chạy nhiều năm, phòng trống dần. Giá phải hạ mà vẫn khó lấp. Chủ nhà có hai lựa chọn. Cải tạo cho mới, hay đổi hẳn sang mô hình khác.

Hai hướng tốn khác nhau và cho kết quả khác nhau. Bài này nói dấu hiệu để biết đi hướng nào. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Tìm Đúng Lý Do Đang Ế

1.1 Hỏi người vừa chuyển đi

Trước khi quyết gì, gọi hỏi vài người vừa trả phòng xem họ chuyển vì lý do gì. Thông tin này đáng giá nhất và gần như miễn phí.

Phần lớn sẽ nói thật nếu hỏi nhẹ nhàng. Câu trả lời của họ quyết định nên sửa hay nên đổi.

1.2 Ba nhóm lý do thường gặp

Nhóm một là khu xuống cấp: tường ố, khu vệ sinh cũ, thiết bị hỏng. Nhóm hai là giá không còn cạnh tranh.

Nhóm ba là mô hình không còn hợp tệp khách khu vực. Ví dụ quanh đó toàn người vốn thuê thấp mà khu chỉ có phòng lớn.

1.3 Mỗi lý do một hướng xử lý

Xuống cấp thì cải tạo là đủ, không cần đổi mô hình. Giá không cạnh tranh thì sửa xong vẫn ế, vì vấn đề nằm ở chỗ khác.

Mô hình không hợp thì mới là lúc tính chuyện chuyển đổi. Chẩn sai thì tiền bỏ ra không giải quyết được gì.

2. Khi Nào Cải Tạo Là Đủ

2.1 Khu còn hợp tệp khách

Nếu khu vẫn đúng tệp khách và chỉ bị cũ thì sửa lại bề mặt là đủ. Thay thiết bị và dọn khu chung nữa.

Sửa lại rẻ hơn nhiều so với chuyển đổi, và người thuê thấy khác ngay. Tỉ lệ lấp đầy thường cải thiện rõ.

2.2 Sửa lại đúng thứ tự

Khu vệ sinh và khu chung làm trước vì đó là thứ người xem phòng nhìn kỹ nhất. Rồi mới tới từng phòng.

Sửa lại xong thì chụp ảnh mới và đăng lại tin. Nhiều khu chỉ cần bộ ảnh mới là đã khác.

2.3 Thêm tiện ích nhỏ

Thêm chỗ phơi tử tế, tủ để đồ, đèn cảm biến và máy giặt chung đều rẻ. Người thuê thấy ngay.

Những khoản nhỏ này người thuê cảm nhận rõ hơn một đợt sửa lớn mà không đụng tới tiện ích.

3. Khi Nào Nên Chuyển Mô Hình

3.1 Phòng lớn mà khách cần chỗ nhỏ

Khu toàn phòng 18 tới 25 m2 mà người thuê quanh đó chỉ trả được mức thấp là lệch tệp khách. Sửa đẹp cũng không kéo giá xuống.

Chia nhỏ thành nhiều chỗ nằm là cách đưa giá về đúng khả năng của khách quanh đó.

3.2 Trần cao đang bỏ không

Phòng trần từ 3,2 m mà chỉ kê một giường là bỏ phí phần trên. Đây là điều kiện tốt nhất để chuyển đổi.

Trần thấp dưới 2,6 m thì lợi thế gần như không có. Lúc đó sửa lại hợp hơn.

3.3 Bảng dấu hiệu

Bảng dưới đây là các dấu hiệu bên em hay dùng khi tư vấn chủ khu đang ế.

Dấu hiệu	Nghiêng về	Ghi chú
Tường ố, thiết bị hỏng	Cải tạo	Chi phí thấp, nhanh
Khu chung bẩn, thiếu tiện ích	Cải tạo	Thêm tiện ích nhỏ
Phòng lớn, khách cần giá thấp	Chuyển đổi	Lệch tệp khách
Trần từ 3,2 m bỏ không	Chuyển đổi	Điều kiện tốt nhất
Trần dưới 2,6 m	Cải tạo	Khó chia tầng
Phòng dưới 9 m2	Cải tạo	Chia nhỏ không còn chỗ
Khu mới mọc quanh nhiều	Xem lại cả hai	Phải khác biệt

4. Chuyển Đổi Tốn Những Gì

4.1 Phần phải làm lại

Chuyển sang khoang ngủ thì phải làm khu vệ sinh chung đủ buồng, bếp chung, chỗ phơi và chỗ để đồ. Phần này tốn nhất.

Phần nội thất khoang thì lắp vào, nhanh và không quá phức tạp. Khu chung mới là khoản lớn.

4.2 Phần tận dụng được

Đường điện tới từng phòng, khu vệ sinh sẵn có và vách tường đang chia phòng đều tận dụng được, không cần phá hết.

Giữ được khu vệ sinh sẵn là tiết kiệm lớn nhất trong cả dự án. Dời khu vệ sinh luôn là hạng mục đắt.

4.3 Thời gian trống cũng là chi phí

Khi so hai hướng phải tính cả thời gian khu không ra tiền. Sửa lại nhanh hơn chuyển đổi.

Làm theo đợt thì giảm được phần này. Mỗi lần chỉ dừng một khu vực, phần còn lại vẫn chạy.

5. Làm Theo Đợt

5.1 Đừng dừng cả khu

Dừng toàn bộ cho nhanh là cách mất hết khách cũ. Gọi lại khách đã đi rất khó.

Chia khu thành vùng. Làm xong vùng nào thì chuyển người sang đó rồi mới mở vùng kế.

5.2 Làm thử một tầng trước

Cách an toàn là chuyển đổi một tầng trước rồi cho thuê thử vài tháng, thấy lấp nhanh thì làm tiếp.

Cách này vừa giảm rủi ro vừa cho con số thật về tốc độ lấp đầy ở khu vực đó.

5.3 Giữ cả hai loại nếu hợp

Không nhất thiết chuyển hết. Giữ một phần phòng khép kín và một phần khoang ngủ là khu có hai mức giá.

Cách này phục vụ được hai tệp khách và giảm rủi ro khi một nhóm chững lại.

6. Nói Với Người Thuê Đang Ở

6.1 Báo trước ít nhất hai tuần

Người thuê cần biết trước ít nhất hai tuần, kèm lịch rõ. Nói sớm thì ai muốn đi sẽ đi có trật tự.

Nói rõ họ sẽ phải chuyển chỗ mấy lần và trong bao lâu. Bất ngờ là thứ làm người ta bỏ đi ngay.

6.2 Giữ tiện ích chạy suốt

Luôn còn một khu vệ sinh dùng được, lối đi thông và chỗ phơi dùng được. Ba thứ này không được ngắt.

Mất một trong ba thì người thuê thấy phiền ngay trong ngày đầu.

6.3 Cho thấy cái được

Nói rõ sau khi xong thì khu có gì tốt hơn. Người ở lại suốt thời gian làm là khách đáng giữ.

Bàn với họ một điều kiện phù hợp cũng là cách hay. Giữ một người thuê cũ rẻ hơn tìm một khách mới.

7. Lỗi Hay Gặp

7.1 Chẩn sai lý do ế

Thấy ế là sửa, sửa xong vẫn ế vì vấn đề nằm ở giá hoặc ở mô hình. Tiền bỏ ra thành vô ích.

Gọi hỏi vài người vừa chuyển đi trước khi quyết. Một buổi gọi điện đáng hơn một đợt sửa sai hướng.

7.2 Chuyển đổi khi trần quá thấp

Trần dưới 2,6 m mà vẫn cố chia hai tầng thì cả hai tầng đều chật. Khoang kiểu đó khó cho thuê hơn cả phòng cũ.

Đo trần trước khi bàn phương án. Con số này quyết định có nên chuyển hay không.

7.3 Quên tính thời gian trống

So chi phí hai hướng mà quên thời gian khu không ra tiền là so thiếu. Chuyển đổi thường lâu hơn sửa lại.

Làm theo đợt là cách giảm khoản này. Tính nó vào ngay từ khi lập kế hoạch.

Việc đầu tiên không phải chọn phương án mà là tìm đúng lý do đang ế. Xuống cấp thì sửa lại và thêm tiện ích nhỏ là đủ. Lệch tệp khách hoặc trần cao đang bỏ không thì mới tính chuyện chuyển sang khoang ngủ, và nên làm thử một tầng trước. Dù theo hướng nào cũng làm theo đợt, giữ một khu vệ sinh và lối đi chạy suốt. Anh chị có khu đang ế thì gọi hotline để bên em tới xem.

Câu hỏi thường gặp

Khu trọ ế thì nên sửa hay chuyển mô hình?

Tuỳ lý do ế. Xuống cấp thì cải tạo là đủ, giá không cạnh tranh thì làm xong vẫn ế, còn lệch tệp khách mới là lúc tính chuyện chuyển đổi.

Làm sao biết lý do thật sự?

Gọi hỏi vài người vừa trả phòng xem họ chuyển vì lý do gì. Đây là thông tin đáng giá nhất và gần như miễn phí, phần lớn sẽ nói thật nếu hỏi nhẹ nhàng.

Trần thấp có chuyển đổi được không?

Dưới 2,6 m thì lợi thế gần như không có, vì không chia hai tầng được. Lúc đó cải tạo và thêm tiện ích nhỏ là hướng hợp hơn.

Có phải dừng cả khu để làm không?

Không nên. Chia khu thành vùng và làm theo đợt, hoặc chuyển đổi thử một tầng trước rồi cho thuê vài tháng, thấy lấp nhanh thì làm tiếp.

Thông tin liên hệ