Một Mặt Bằng Làm Được Bao Nhiêu Khoang Sleepbox

Câu hỏi chủ đầu tư hỏi nhiều nhất là mặt bằng này làm được bao nhiêu khoang. Nhiều người tự tính bằng cách lấy diện tích chia cho diện tích một khoang.

Cách đó luôn cho số khoang cao hơn thực tế khá xa. Bài này nói cách tính đúng theo bốn bước. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Vì Sao Phép Chia Thô Luôn Sai

1.1 Nó bỏ qua phần chung

Lấy tổng diện tích chia cho diện tích một khoang là giả định cả mặt bằng đều thành khoang. Thực tế khu vệ sinh chung, bếp, chỗ phơi và lối đi chiếm phần đáng kể.

Phần chung ở khu dùng tiện ích chung thường chiếm từ một phần tư tới một phần ba diện tích. Bỏ qua nó thì số khoang lệch rất xa.

1.2 Nó bỏ qua hình dạng mặt bằng

Hai mặt bằng cùng diện tích nhưng một cái vuông, một cái dài hẹp sẽ cho số khoang khác nhau. Hình dạng quyết định xếp được mấy dãy.

Diện tích chỉ là một con số. Phải vẽ thật trên mặt bằng thật mới biết.

1.3 Nó bỏ qua kết cấu

Cột giữa nhà, dầm thấp, khu vệ sinh và hộp kỹ thuật đều ăn chỗ. Một cột đặt sai chỗ có thể làm mất một khoang.

Những thứ này chỉ lộ ra trên bản vẽ. Đây là lý do khảo sát thật là bước không bỏ được.

2. Bốn Bước Tính Đúng

2.1 Bước một là trừ khu chung

Trừ trước diện tích cho khu vệ sinh chung, bếp, chỗ phơi và chỗ để xe nếu ở trong nhà. Đây là phần không thương lượng.

Số buồng vệ sinh tính theo số người dự kiến, nên bước này và số khoang ảnh hưởng qua lại. Thường phải lặp hai vòng.

2.2 Bước hai là trừ lối đi và kỹ thuật

Trừ tiếp lối đi, cầu thang, hộp kỹ thuật và chỗ đặt tủ điện. Lối đi phải giữ từ 90 cm khi khoang một bên và 120 cm khi khoang hai bên.

Đây là phần hay bị bóp để thêm khoang. Bóp rồi thì cả khu khó đi và khó cho thuê.

2.3 Bảng tỉ lệ thường gặp

Bảng dưới đây là tỉ lệ bên em hay thấy ở khu đã chạy ổn.

Phần	Chiếm khoảng	Ghi chú
Khu vệ sinh chung	10 tới 15 phần trăm	Theo số người
Bếp và khu chung	8 tới 12 phần trăm	Khu đông thì tăng
Lối đi và cầu thang	12 tới 18 phần trăm	Nhà ống thì cao hơn
Kỹ thuật và kho	3 tới 5 phần trăm	Đừng quên
Còn lại cho khoang	55 tới 65 phần trăm	Phần thật sự chia được

2.4 Bước ba và bốn

Bước ba là xem chiều cao trần để biết chia một tầng hay hai tầng khoang, chiều cao này quyết định rất nhiều. Bước bốn là vẽ thật, đặt khoang né cột và dầm.

Chỉ sau bước bốn mới có số khoang dùng được. Ba bước đầu chỉ là khoanh vùng trước khi lên bản vẽ.

3. Chiều Cao Nhân Đôi Hoặc Không

3.1 Ngưỡng quyết định

Trần từ 3,2 m trở lên thì chia hai tầng khoang thoải mái, cả hai tầng đều ngồi được. Dưới 2,6 m thì chỉ một tầng.

Khoảng giữa hai mức đó thì làm được hai tầng nhưng tầng trên hơi thấp. Phải cân theo tệp khách.

3.2 Đo từ sàn hoàn thiện lên mặt dưới dầm

Con số phải đo từ mặt sàn sau khi lát lên mặt dưới dầm, không phải lên trần. Dầm thường thấp hơn trần vài chục phân.

Đo ở nhiều điểm và lấy số nhỏ nhất. Trần hiếm khi phẳng tuyệt đối ở nhà cũ.

3.3 Không phải chỗ nào cũng hai tầng

Trong cùng một mặt bằng, chiều cao có thể khác nhau giữa các khu vực. Chia hai tầng ở chỗ cao, một tầng ở chỗ có dầm.

Linh hoạt theo từng khu vực cho số khoang cao hơn là áp một kiểu cho cả mặt bằng.

4. Cột Dầm Và Hình Dạng

4.1 Vẽ kết cấu trước

Vẽ cột, dầm và hộp kỹ thuật lên bản vẽ trước, rồi mới xếp khoang vào phần còn lại. Làm ngược lại thì phải vẽ lại nhiều lần.

Cột nên rơi vào ranh giữa hai khoang. Cột lọt giữa một khoang thì khoang đó thành kho.

4.2 Mặt bằng dài hẹp

Nhà ống ngang dưới 4,5 m thì chỉ xếp khoang một bên, lối đi bên còn lại. Tỉ lệ phần chia được thấp hơn nhà vuông.

Biết trước điều này thì không kỳ vọng sai. Mặt bằng dài hẹp vẫn làm được, chỉ là số khoang thấp hơn.

4.3 Chấp nhận khoang lẻ

Mặt bằng thật luôn cho ra một hai chỗ kích thước lẻ. Dùng làm kho, tủ kỹ thuật hoặc chỗ để vali.

Cố nhồi khoang vào chỗ lẻ thường cho ra khoang khó cho thuê. Thà dùng vào việc khác.

5. Con Số Thật So Với Phép Chia Thô

5.1 Thường thấp hơn 30 tới 40 phần trăm

Sau khi trừ đủ và vẽ thật, số khoang thường thấp hơn phép chia thô khoảng 30 tới 40 phần trăm.

Biết tỉ lệ này thì anh chị tự ước được nhanh khi mới xem mặt bằng. Nhưng vẫn phải vẽ để chốt.

5.2 Đừng lấy số cao nhất làm kế hoạch

Lấy con số tối đa rồi lập kế hoạch theo đó là cách tự đặt mình vào thế khó. Thực tế luôn có vài chỗ phải bỏ.

Lấy con số đã trừ đủ làm căn cứ. An toàn hơn và không phải điều chỉnh giữa chừng.

5.3 Thà ít một khoang

Khoang cuối cùng nhồi vào thường là khoang chật nhất, tối nhất hoặc ồn nhất. Nó trống nhiều hơn các khoang khác.

Bỏ nó đi thì lối đi rộng ra và cả khu dễ cho thuê hơn. Đây là phép tính nên làm.

6. Khi Nào Cần Đo Thực Tế

6.1 Gần như luôn luôn

Bản vẽ cũ của nhà thường lệch so với thực tế, có khi vài phân mỗi chiều. Nhà xây lâu năm thì tường hiếm khi vuông góc.

Một buổi đo cho con số chắc chắn. Tính trên bản vẽ sai thì mọi bước sau đều sai theo.

6.2 Đo gì trong buổi đó

Đo kích thước từng phòng ở ba mức, đo chiều cao tới mặt dưới dầm, đo vị trí cột, và xem đường ống thoát nước ở đâu.

Chụp ảnh kèm thước cho từng chỗ. Bộ ảnh này tiết kiệm nhiều lần đi lại.

6.3 Hỏi luôn về thủ tục

Nhân buổi khảo sát, chủ đầu tư nên hỏi cơ quan quản lý tại địa phương về các yêu cầu áp dụng cho mặt bằng của mình.

Hỏi sớm thì bản vẽ không phải sửa về sau. Bên em làm phần nội thất và không tư vấn phần này.

7. Lỗi Hay Gặp

7.1 Chia thô rồi chốt kế hoạch

Lấy diện tích chia cho một con số rồi đem đi tính toán là cách sai phổ biến nhất. Con số đó không bao giờ đạt được.

Chỉ dùng phép chia thô để ước nhanh. Mọi quyết định phải dựa trên bản vẽ đã trừ đủ.

7.2 Bóp lối đi để thêm khoang

Rút lối đi xuống 70 cm để nhét thêm một dãy là lựa chọn mất nhiều hơn được. Cả khu trở nên chật và khó cho thuê.

Lối đi là phần người tới xem đi qua đầu tiên. Ấn tượng nằm ở đó.

7.3 Quên phần kỹ thuật

Tủ điện, bơm, bồn nước và kho đều cần chỗ. Quên chúng thì tới lúc lắp phải lấy một khoang ra làm, giống như quên khu vệ sinh vậy.

Đưa phần kỹ thuật vào bản vẽ ngay từ đầu. Mất vài mét vuông nhưng không phải phá đi làm lại.

Con số thật chỉ có sau khi trừ khu chung, trừ lối đi và kỹ thuật, xem chiều cao trần, rồi vẽ khoang né cột và dầm. Nó thường thấp hơn phép chia thô khoảng 30 tới 40 phần trăm, và phần chia được chỉ còn 55 tới 65 phần trăm diện tích. Lấy con số đã trừ đủ làm kế hoạch, đừng lấy con số tối đa. Anh chị cần bên em tới đo và vẽ thử thì gọi hotline.

Câu hỏi thường gặp

Tính nhanh số khoang trên mặt bằng thế nào?

Chỉ còn khoảng 55 tới 65 phần trăm diện tích thật sự chia được, sau khi trừ khu vệ sinh, bếp, lối đi, cầu thang và phần kỹ thuật. Nhưng vẫn phải vẽ để chốt.

Vì sao lấy diện tích chia cho diện tích một khoang lại sai?

Vì nó bỏ qua phần chung, bỏ qua hình dạng mặt bằng và bỏ qua cột dầm. Con số thật thường thấp hơn phép chia thô khoảng 30 tới 40 phần trăm.

Trần cao bao nhiêu thì chia được hai tầng khoang?

Từ 3,2 m trở lên là thoải mái, cả hai tầng đều ngồi được. Dưới 2,6 m thì chỉ một tầng. Đo từ sàn hoàn thiện lên mặt dưới dầm chứ không lên trần.

Có nên nhồi thêm khoang cuối cùng không?

Thường là không. Khoang nhồi thêm hay là khoang chật nhất, tối nhất hoặc ồn nhất nên trống nhiều hơn, bỏ đi thì lối đi rộng ra và cả khu dễ cho thuê hơn.

Thông tin liên hệ