Làm Khu Sleepbox Mất Bao Lâu Thì Xong Bàn Giao

Bao lâu thì bàn giao là câu hỏi quan trọng hơn nhiều người nghĩ. Nhất là khi mặt bằng đi thuê và đồng hồ tiền thuê đã chạy.

Thời gian thật phụ thuộc vào vài yếu tố cụ thể, và phần lớn chỗ kéo dài không nằm ở khâu lắp. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Năm Giai Đoạn

1.1 Chia việc cho dễ theo dõi

Một dự án chia làm năm giai đoạn. Khảo sát và bản vẽ, chuẩn bị mặt bằng, phần kỹ thuật, lắp khoang, rồi hoàn thiện và nghiệm thu.

Chia như thế thì anh chị biết đang ở đâu và còn bao lâu. Không chia thì chỉ thấy công trường mãi chưa xong.

1.2 Bảng khung thời gian

Bảng dưới đây là khung bên em hay gặp cho khu cỡ vừa, khoảng hai mươi khoang.

Giai đoạn	Thường mất	Ai quyết tốc độ
Khảo sát và bản vẽ	1 tới 2 tuần	Chủ đầu tư duyệt
Chuẩn bị mặt bằng	3 tới 7 ngày	Hiện trạng mặt bằng
Điện nước và khu ướt	2 tới 3 tuần	Phần nặng nhất
Lắp khoang	3 tới 7 ngày	Nhanh nếu cắt sẵn
Hoàn thiện, nghiệm thu	1 tuần	Danh sách kiểm

1.3 Lắp khoang là phần ngắn nhất

Nhiều người nghĩ lắp khoang là phần lâu nhất vì đó là thứ nhìn thấy. Thực tế nó ngắn nhất khi cấu kiện cắt sẵn ở xưởng.

Phần ngốn thời gian là khu vệ sinh và đường kỹ thuật, những thứ nằm khuất.

2. Khảo Sát Và Bản Vẽ

2.1 Đo mất một buổi, vẽ mất lâu hơn

Buổi đo thực tế thường chỉ mất nửa ngày tới một ngày. Phần vẽ và chốt phương án mới là phần mất thời gian.

Nhà càng phức tạp thì càng phải vẽ nhiều phương án. Nhà có cột và dầm thường phải vẽ hai ba lần.

2.2 Chốt sớm thì nhanh

Giai đoạn này nhanh hay chậm phần lớn do tốc độ anh chị phản hồi. Mỗi vòng chỉnh sửa thường thêm hai tới ba ngày.

Gom các thắc mắc lại rồi phản hồi một lần nhanh hơn nhiều so với phản hồi rải rác.

2.3 Hỏi thủ tục song song

Trong lúc vẽ thì anh chị nên hỏi cơ quan quản lý tại địa phương về các yêu cầu áp dụng cho mặt bằng của mình.

Làm song song thì không mất thêm thời gian. Hỏi sau khi đã vẽ xong thì có thể phải sửa lại.

3. Phần Kỹ Thuật Là Phần Nặng

3.1 Khu vệ sinh chiếm nhiều nhất

Làm khu vệ sinh chung gồm chống thấm, ngâm thử nước, lát và lắp thiết bị. Riêng bước ngâm thử đã mất một ngày.

Đây là phần không rút ngắn được. Rút ngắn thì vài tháng sau thấm xuống tầng dưới.

3.2 Điện nước đi trước khi đóng

Đường điện, đường nước và đường gió phải xong và thử xong trước khi đóng trần, đóng vách.

Đóng rồi mới phát hiện thiếu là phải tháo ra. Đây là lý do thứ tự không đảo được.

3.3 Mặt bằng cũ thì lâu hơn

Nhà cũ hay có việc phát sinh: đường ống mục, dây điện không đủ tải, sàn không phẳng. Những thứ này chỉ lộ ra khi bắt đầu làm.

Nên cộng thêm một tuần dự phòng cho mặt bằng cũ. Không dùng tới thì tốt, cần tới thì đã có.

4. Lắp Khoang

4.1 Cắt sẵn thì rất nhanh

Cấu kiện cắt và dán cạnh ở xưởng, đánh số theo sơ đồ. Lên công trường chỉ còn ráp, hai mươi khoang xong trong ba tới năm ngày.

Cắt tại công trường thì gấp đôi thời gian, lại nhiều bụi và mép cắt không đẹp.

4.2 Đường vận chuyển ảnh hưởng nhiều

Nhà có thang máy nhỏ hoặc chỉ có cầu thang bộ thì khâu đưa vật tư lên rất tốn thời gian.

Đo đường lên từ khi khảo sát và chia tấm cho vừa. Việc này quyết định tốc độ của cả giai đoạn.

4.3 Làm theo dãy

Lắp xong dãy nào thì hoàn thiện luôn dãy đó. Cách này cho phép bàn giao từng phần nếu chủ đầu tư cần cho thuê sớm.

Lắp hết mọi dãy rồi mới hoàn thiện thì phải chờ tới lúc bàn giao mới có khoang dùng được.

5. Chỗ Hay Kéo Dài

5.1 Chờ duyệt

Chỗ kéo dài nhiều nhất không phải ở công trường. Nó nằm ở khâu chờ duyệt bản vẽ, duyệt mẫu vật liệu và duyệt phát sinh.

Hẹn trước lịch duyệt theo mốc cụ thể. Biết trước ngày nào cần quyết thì không ai bị động.

5.2 Đổi ý giữa chừng

Đổi số khoang hoặc đổi vật liệu sau khi xưởng đã cắt thì tốn cả tiền lẫn thời gian. Mỗi lần đổi lùi một tới hai tuần.

Dựng khoang mẫu và xem trước mẫu vật liệu là cách giảm hẳn việc đổi ý về sau.

5.3 Phát sinh ở mặt bằng

Phát hiện thấm, nứt hoặc ống hỏng khi đã bắt đầu thì phải dừng xử lý. Phần này không ai dự đoán hết được.

Khảo sát kỹ giảm được phần lớn nhưng không hết. Chừa dự phòng trong kế hoạch là cách thực tế nhất.

6. Khi Mặt Bằng Đang Có Người Ở

6.1 Cộng thêm thời gian

Làm khi còn người ở thì phải dừng theo giờ, dọn mỗi ngày và chia vùng. Thời gian thường dài hơn một phần ba.

Đổi lại là khu vẫn ra tiền trong lúc làm. Tính cả hai mặt khi so phương án.

6.2 Bàn giao từng phần

Làm xong vùng nào bàn giao vùng đó để cho thuê ngay. Không phải chờ bàn giao toàn bộ dự án.

Bàn giao sớm cũng cho thấy kết quả và điều chỉnh được nếu cần.

6.3 Ghi mốc vào hợp đồng

Hợp đồng nên ghi tiến độ theo số ngày kể từ khi đủ điều kiện khởi công. Ghi rõ luôn khoảng nào không tính vào tiến độ.

Thời gian chờ chủ đầu tư duyệt là khoảng không tính. Ghi rõ thì về sau không tranh luận ai làm chậm.

7. Lỗi Hay Gặp

7.1 Hứa ngày khai trương quá sớm

Đăng tin và hẹn khách nhận khoang trước khi nghiệm thu xong là tự đặt mình vào thế khó.

Chỉ hẹn khách sau khi bàn giao và hết lỗi trong danh sách. Chậm một tuần còn hơn bàn giao khoang chưa xong.

7.2 Không chừa dự phòng

Lập kế hoạch theo mốc sớm nhất mà không chừa ngày dự phòng là chắc chắn trễ. Dự án nào cũng có phát sinh.

Chừa một tuần cho khu cỡ vừa là mức hợp lý. Mặt bằng cũ thì chừa hai tuần.

7.3 Phản hồi rải rác

Mỗi ngày nhắn một thắc mắc nhỏ làm khâu vẽ không bao giờ chốt được. Đây là chỗ chủ đầu tư tự làm chậm mình.

Gom lại rồi phản hồi một lần theo lịch đã hẹn. Cách này nhanh hơn cho cả hai bên.

Khu cỡ hai mươi khoang thường mất khoảng sáu tới tám tuần nếu mặt bằng trống và chủ đầu tư duyệt nhanh. Lắp khoang chỉ chiếm ba tới bảy ngày trong số đó, phần nặng là khu vệ sinh và đường kỹ thuật. Chỗ hay kéo dài nhất là chờ duyệt và đổi ý giữa chừng, nên dựng khoang mẫu và xem mẫu vật liệu trước. Anh chị cần bên em lên tiến độ cho mặt bằng cụ thể thì gọi hotline.

Câu hỏi thường gặp

Làm một khu sleepbox mất bao lâu?

Khu khoảng hai mươi khoang thường mất sáu tới tám tuần nếu mặt bằng trống và duyệt nhanh. Chia làm năm giai đoạn, trong đó lắp khoang chỉ chiếm ba tới bảy ngày.

Giai đoạn nào lâu nhất?

Phần điện nước và khu vệ sinh, thường hai tới ba tuần. Riêng bước ngâm thử nước chống thấm đã mất một ngày và không rút ngắn được.

Vì sao dự án hay bị trễ?

Chỗ kéo dài nhiều nhất là chờ chủ đầu tư duyệt bản vẽ và duyệt mẫu, rồi tới việc đổi ý sau khi xưởng đã cắt. Mỗi lần đổi thường lùi một tới hai tuần.

Mặt bằng đang có người ở thì lâu hơn bao nhiêu?

Thường dài hơn khoảng một phần ba, vì phải dừng theo giờ, dọn mỗi ngày và chia vùng. Đổi lại là khu vẫn ra tiền trong lúc làm.

Thông tin liên hệ