Kinh Doanh Phòng Trọ Cần Chuẩn Bị Những Gì

Kinh doanh phòng trọ gồm ba phần việc tách bạch nhau. Chọn mặt bằng, làm nội thất, rồi vận hành hằng ngày. Người mới hay dồn hết sức vào phần giữa mà bỏ hai phần kia.

Anh chị chuẩn bị kinh doanh phòng trọ thường hỏi bên em nên bắt đầu từ đâu. Bài này xếp lại theo thứ tự nên làm. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Bắt Đầu Từ Tệp Khách

1.1 Biết mình phục vụ ai

Kinh doanh phòng trọ mà chưa biết tệp khách thì mọi quyết định sau đều mò mẫm. Sinh viên, công nhân và người đi làm cần ba thứ khác nhau.

Bên em luôn hỏi điều này trước khi bàn tới nội thất. Đây là câu hỏi đầu tiên, không phải câu cuối.

1.2 Mặt bằng quyết định tệp khách

Gần trường thì tệp khách là sinh viên. Gần khu công nghiệp thì là công nhân. Gần văn phòng thì là người đi làm.

Chọn mặt bằng trước rồi áp người thuê theo vị trí sẽ đúng hơn là làm ngược lại.

1.3 Mỗi tệp một mức chi trả

Mỗi nhóm có mức chi trả khác nhau, nên kiểu nội thất cũng khác.

Làm sang cho khu toàn sinh viên là thừa. Làm sơ sài ở khu văn phòng là thiếu.

2. Chọn Mặt Bằng

2.1 Bảng tiêu chí xem mặt bằng

Bảng dưới đây là những thứ bên em xem trong buổi khảo sát đầu tiên.

Tiêu chí	Xem gì	Ảnh hưởng tới
Vị trí	Cách trường, nhà máy, văn phòng	Tệp khách và giá thuê
Chiều cao trần	Đo từng tầng	Làm một lớp hay hai lớp
Hệ điện nước	Công suất, vị trí ống	Chi phí đầu tư ban đầu
Chỗ để xe	Diện tích, lối vào	Khách có chọn hay không
Lối thoát	Cầu thang, lối ra	An toàn và quy định

2.2 Chỗ để xe hay bị quên

Khách nào cũng có xe máy. Mặt bằng không có chỗ để xe thì rất khó cho thuê, dù phòng đẹp.

Đây là tiêu chí nhiều người mới bỏ qua khi xem mặt bằng, rồi phải bù bằng cách thuê chỗ gửi bên ngoài.

2.3 Đo trước khi quyết

Chiều cao trần và hệ điện nước nên đo trước khi đặt cọc. Hai thứ này đổi hẳn chi phí đầu tư.

Một buổi khảo sát trước khi quyết tốn ít thời gian nhưng tránh được khoản mất lớn.

3. Chọn Kiểu Chỗ Ở

3.1 Khoang ngủ hay phòng khép kín

Khoang ngủ cho số chỗ ở cao nhất trên cùng diện tích, hợp người thuê vốn thấp. Phòng khép kín ít chỗ hơn nhưng giá thuê cao hơn.

Hai hướng này khác nhau cả về chi phí đầu tư lẫn cách vận hành. Chọn theo người thuê, không chọn theo sở thích.

3.2 Có thể làm hỗn hợp

Nhiều toà làm tầng dưới phòng khép kín, tầng trên dãy khoang ngủ. Cách này đón được hai nhóm người thuê khác nhau.

Hỗn hợp cũng giúp lấp phòng đều hơn khi một nhóm xuống.

3.3 Tính số chỗ ở sau khảo sát

Số chỗ ở cuối cùng chốt sau buổi đo tại chỗ. Cột, dầm và vị trí cửa đổi hết số khoang ngủ trên giấy.

Bên em thường đưa hai phương án để anh chị so, mỗi phương án kèm số chỗ ở tương ứng.

4. Phần Dùng Chung

4.1 Chỗ người mới hay cắt nhất

Khu vực chung là phần dễ cắt nhất trên bản vẽ, nên người mới hay cắt. Nhưng đây cũng là phần làm khách bỏ đi.

Khoang ngủ giữ khách tháng đầu, còn khu vực chung giữ khách năm sau.

4.2 Tính theo số người, không theo số phòng

Khu vực chung gồm buồng vệ sinh, chỗ phơi và bếp, đều tính theo số người ở thật. Toà có khoang đôi thì số người cao hơn số chỗ.

Khu vực chung thiếu một buồng vệ sinh là sáng nào cũng có người chờ, và đó là lý do khách chuyển đi.

4.3 Chỗ phơi là thứ hay quên

Khách giặt vài lần mỗi tuần. Không có chỗ phơi thì đồ tràn ra lan can và toà trông luộm thuộm.

Khu vực chung chỉ cần chỗ phơi có mái, thoáng gió và gần chỗ giặt, không cần rộng.

5. Chuẩn Bị Vận Hành

5.1 Chuẩn bị trước khi đón khách

Phần vận hành nên dựng xong trước ngày khách đầu tiên dọn vào. Vận hành chắp vá thì sửa rất mệt. Làm sau thì luôn chắp vá.

Cần có: bảng theo dõi chỗ ở, mẫu hợp đồng, nội quy, và lịch dọn khu chung.

5.2 Theo dõi bằng bảng tính là đủ lúc đầu

Toà vài chục chỗ ở thì một bảng tính dựng đúng cột là đủ. Chưa cần phần mềm.

Vận hành tốt là nhờ mã chỗ ở cố định và ghi chỉ số điện nước thay vì chỉ ghi số tiền.

5.3 Nội quy treo đúng chỗ

Nội quy nên treo ở bếp và khu vệ sinh, nơi khách thật sự đọc. Treo ở sảnh thì không ai nhìn.

Nội dung ngắn, vài dòng về giờ giấc và việc dọn sau khi dùng là đủ.

6. Chi Phí Và Thứ Tự Chi

6.1 Ba nhóm chi phí đầu tư

Chi phí kinh doanh phòng trọ chia ba nhóm: cải tạo phần thô, nội thất, và khu dùng chung.

Nhóm nội thất co giãn nhiều nhất qua việc chọn vật liệu. Hai nhóm kia khó cắt hơn.

6.2 Chỗ không nên cắt

Khung, hệ điện và thông gió không nên cắt. Ba phần này sửa lại là phải tháo chỗ ở.

Chống thấm cho khu ướt cũng vậy. Thấm rồi thì chi phí xử lý lớn hơn nhiều lần.

6.3 Làm theo giai đoạn

Toà nhiều tầng thì làm trước một tầng, chạy thử rồi làm tiếp. Cách này gọn vốn và cho phép sửa phương án.

Phần điện và nước vẫn nên tính đủ cho cả toà ngay từ bản vẽ.

7. Phần Giấy Tờ Và Lỗi Hay Gặp

7.1 Giấy tờ hỏi cơ quan quản lý địa phương

Điều kiện kinh doanh, đăng ký và các yêu cầu an toàn do cơ quan quản lý tại địa phương quyết định. Mỗi nơi một yêu cầu.

Bên em là đơn vị nội thất nên chỉ nhận phần thiết kế và thi công. Anh chị hỏi bên quản lý địa bàn cho phần này.

7.2 Làm xong mới tính chuyện tìm khách

Nhiều người xong nội thất rồi mới nghĩ tới việc tìm khách. Lúc đó phòng trống vài tháng.

Nên chuẩn bị ảnh, mô tả và kênh đăng tin ngay khi công trình gần xong.

7.3 Bắt chước toà bên cạnh

Toà bên cạnh chạy tốt không có nghĩa mô hình đó hợp mặt bằng của anh chị. Cột, trần và vị trí khác nhau.

Mọi phương án nên tính trên mặt bằng thật của chính mình.

Vào nghề thuận lợi khi ba phần việc được làm đúng thứ tự. Chọn tệp khách và mặt bằng trước, làm nội thất theo đúng tệp đó, rồi dựng phần vận hành trước ngày đón khách đầu tiên. Bỏ qua phần nào thì phần đó sẽ quay lại đòi, và mọi con số cuối vẫn ra từ mặt bằng thật của anh chị.

Câu hỏi thường gặp

Nên bắt đầu từ việc gì?

Từ tệp khách, rồi mới tới mặt bằng và nội thất. Sinh viên, công nhân và người đi làm cần ba thứ khác nhau, nên biết mình phục vụ ai thì mọi quyết định sau mới có căn cứ.

Nên làm khoang ngủ hay phòng khép kín?

Khoang ngủ cho số chỗ ở cao nhất, hợp tệp khách vốn thấp. Phòng khép kín ít chỗ hơn nhưng giá thuê cao hơn. Nhiều toà làm hỗn hợp để đón được cả hai tệp.

Phần nào không nên cắt khi thiếu vốn?

Khung, hệ điện, thông gió và chống thấm. Bốn phần này sửa lại là phải tháo chỗ ở, nên tiền tiết kiệm lúc đầu không bù nổi chi phí về sau.

Giấy tờ kinh doanh hỏi ở đâu?

Cơ quan quản lý tại địa phương, vì mỗi nơi một yêu cầu. Bên em chỉ nhận phần thiết kế và thi công. Anh chị gọi hotline để bên em khảo sát mặt bằng trước.

Thông tin liên hệ