Có Nên Đầu Tư Xây Phòng Trọ Cho Thuê

Đầu tư xây phòng trọ cho thuê đáng làm hay không phụ thuộc vào ba thứ: vị trí mặt bằng, nguồn người thuê quanh đó và số đầu chỗ ở anh chị bố trí được trên mỗi mét vuông. Ba thứ này đo được trước khi xuống tiền. Thị trường chung không quyết thay anh chị.

Bài này bên em đưa ra khung tự đánh giá cho chủ mặt bằng. Bên em không nêu con số lợi nhuận, vì mỗi mặt bằng một khác và con số đó cần tính riêng. Thứ anh chị nhận được là danh sách việc phải kiểm trước khi quyết.

1. Ai Hợp Và Ai Không Hợp Với Mô Hình Này

Không phải mặt bằng nào cũng nên làm phòng cho thuê. Có ba điều kiện cần và bốn dấu hiệu nên dừng lại. Kiểm bốn dấu hiệu đó trước sẽ tiết kiệm rất nhiều tiền.

1.1 Ba điều kiện cần có trước khi tính

Điều kiện thứ nhất là nguồn người thuê ổn định trong bán kính đi làm được. Khu công nghiệp, trường học, bệnh viện hoặc cụm văn phòng đều tính. Xa hết những nơi đó thì phòng khó lấp.

Điều kiện thứ hai là sàn đủ rộng để chia được nhiều đầu chỗ ở. Điều kiện thứ ba là hạ tầng điện nước chịu được tải mới.

1.2 Bốn dấu hiệu nên dừng lại

Dấu hiệu thứ nhất là mặt bằng xa mọi nguồn việc làm. Dấu hiệu thứ hai là trần quá thấp nên chỉ làm được một tầng khoang.

Dấu hiệu thứ ba là đường vào quá nhỏ, xe vật tư không tới được. Dấu hiệu thứ tư là giấy tờ đang tranh chấp hoặc chưa rõ ràng.

Gặp một trong bốn dấu hiệu này thì nên dừng lại tính kỹ. Bên em từng khuyên chủ mặt bằng không làm, dù đó là mất một hợp đồng.

1.3 Vốn ít thì bắt đầu từ đâu

Vốn ít vẫn làm được, miễn là làm cuốn chiếu. Anh chị đặt nội thất sleepbox cho một tầng trước, cho thuê, rồi lấy kinh nghiệm làm tầng kế tiếp.

Cách này còn một cái lợi ít người để ý. Tầng đầu cho anh chị biết người thuê quanh đó thật sự cần gì. Tầng sau chỉnh lại cho đúng.

2. Đọc Mặt Bằng Trước Khi Đọc Bảng Tính

Mặt bằng quyết định gần như mọi con số phía sau. Đọc mặt bằng trước rồi mới lập bảng tính là đúng thứ tự. Làm ngược lại thì bảng tính chỉ là mong muốn.

2.1 Vị trí quyết định tệp khách

Gần trường thì tệp chính là sinh viên. Gần nhà máy thì tệp chính là công nhân. Gần cụm văn phòng thì tệp chính là người đi làm.

Ba tệp này khác nhau về giờ giấc, về đồ đạc và về mức chi trả. Chọn sai tệp thì thiết kế lệch ngay từ bản vẽ đầu tiên.

2.2 Trần, cột và diện tích sàn

Trần cao mở ra phương án khoang hai tầng. Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới số đầu chỗ ở. Trần thấp thì phải chấp nhận một tầng.

Cột và dầm quyết định dãy khoang chạy dọc hay ngang. Đặt ngược hướng sinh ra nhiều góc cụt không dùng được.

2.3 Hạ tầng điện nước sẵn có

Toà cũ thường có tủ điện không đủ tải cho số phòng mới. Nâng cấp tủ điện là khoản hay bị bỏ sót nhất trong dự toán.

Trục nước cũng vậy. Gom khu vệ sinh về một trục thẳng đứng thì đường ống ngắn và ít đục phá. Rải rác mỗi tầng một hướng làm chi phí nhân lên.

3. Chi Phí Đầu Tư Phòng Trọ Chia Thành Mấy Phần

Chi phí đầu tư phòng trọ chia thành hai nhánh rõ rệt. Nhánh xây thô và nhánh nội thất. Gộp chung hai nhánh khi so báo giá là cách nhanh nhất để so nhầm.

3.1 Phần xây thô và phần nội thất

Phần xây thô gồm kết cấu, tường, sàn, mái và hệ thống kỹ thuật chính. Phần này do nhà thầu xây dựng lo.

Phần nội thất sleepbox gồm khoang ngủ, vách, cửa, tủ, bếp chung và khu vệ sinh hoàn thiện. Đây là phần VNSleepbox làm. Bên em không nhận xây thô.

Tách hai phần giúp anh chị biết ai chịu trách nhiệm ở đâu. Nó cũng giúp so giá giữa các đơn vị một cách sòng phẳng.

3.2 Những khoản dễ bị bỏ sót

Tháo dỡ hiện trạng và đổ phế thải hay không xuất hiện trong báo giá. Nâng cấp tủ điện cũng vậy.

Vận chuyển vật tư lên tầng là khoản thứ ba. Toà không thang máy thì phần này tăng rõ rệt. Bên em ghi thẳng vào báo giá sau khi đo lối vào.

3.3 Bảng phân nhánh chi phí

Nhánh	Ai làm	Hạng mục chính
Xây thô	Nhà thầu xây dựng	Kết cấu, tường, sàn, mái, trục kỹ thuật
Nội thất	VNSleepbox	Khoang ngủ, vách, cửa, tủ, kệ, bếp chung
Điện nhẹ trong khoang	VNSleepbox	Đèn, ổ cắm, công tắc từng khoang
Cấp thoát nước	Nhà thầu xây dựng	Trục nước, chống thấm sàn vệ sinh
Tháo dỡ hiện trạng	Thoả thuận trước	Đập bỏ, dọn và đổ phế thải

Anh chị muốn xem cách bóc chi tiết hơn phần nội thất thì đọc bài giá thi công sleepbox phụ thuộc vào những gì.

4. Mô Hình Kinh Doanh Cho Thuê Phòng Trọ Có Mấy Dạng

Mô hình kinh doanh cho thuê phòng trọ hiện có ba dạng phổ biến. Trọ thường, trọ dạng box và phòng khép kín. Ba dạng phục vụ ba mức chi trả khác nhau.

4.1 Ba dạng và tệp khách tương ứng

Trọ thường là phòng trống, người thuê tự sắm đồ. Mức giá thấp nhưng phòng hay trống giữa các lứa khách.

Trọ dạng box chia sàn rộng thành nhiều khoang riêng, dùng chung tiện ích. Đây là mô hình xây phòng trọ cho thuê cho nhiều đầu chỗ ở nhất trên mỗi mét vuông.

Phòng khép kín có khu vệ sinh riêng. Giá cao hơn và khách ở lâu hơn hẳn.

4.2 Bảng so sánh ba dạng

Dạng phòng	Tệp khách chính	Điểm mạnh	Điểm cần lưu ý
Trọ thường	Người thuê vốn thấp	Suất đầu tư ban đầu nhẹ	Hay trống giữa các lứa khách
Trọ dạng box	Sinh viên, người đi làm một mình	Nhiều đầu chỗ ở trên mỗi mét vuông	Cần khu chung tử tế mới giữ khách
Phòng khép kín	Cặp đôi, người đi làm lâu năm	Khách ở lâu, ít thay người	Cần nhiều điểm đấu nối nước

4.3 Chọn dạng nào cho mặt bằng nào

Sàn rộng và trần cao thì dạng box khai thác tốt nhất. Sàn chia sẵn nhiều phòng nhỏ thì hợp phòng khép kín hơn.

Nhiều chủ nhà làm hỗn hợp hai dạng trong cùng một toà. Cách này cho hai mức giá và giảm phụ thuộc vào một nhóm khách.

5. Rủi Ro Hay Gặp Và Cách Giảm Xuống

Ba rủi ro lớn nhất không nằm ở giá vật tư. Chúng nằm ở chỗ làm xong không có khách, đội vốn giữa chừng và không ai chịu trách nhiệm sau bàn giao.

5.1 Làm xong không có khách

Đây là nỗi sợ lớn nhất của chủ đầu tư và cũng là rủi ro thật. Nguyên nhân thường là chọn sai tệp hoặc cắt hết phần tiện ích chung.

Cách giảm là khảo sát các nhà trọ đang chạy quanh mặt bằng trước khi chốt bộ nội thất sleepbox. Xem họ đang cho thuê ai, giá nào, còn thiếu gì. Bên em làm việc này cùng chủ đầu tư.

5.2 Đội vốn giữa chừng

Đội vốn gần như luôn bắt nguồn từ khảo sát sơ sài. Tường không phẳng, trần vướng dầm, điện cũ không đủ tải là ba nguyên nhân hay gặp.

Cách giảm là đo kỹ và ghi rõ từng hạng mục vào hợp đồng. Báo giá ghi chung chung là chỗ để phát sinh chui vào.

5.3 Bị bỏ rơi sau bàn giao

Xưởng thuần thi công thường hết trách nhiệm ở ngày bàn giao. Chủ nhà mới vận hành lần đầu thì rất dễ lúng túng.

Bên em cũng là chủ đầu tư nên hiểu giai đoạn này. Bên em có đối tác lo khâu tìm khách thuê. Anh chị nên hỏi rõ tên người phụ trách sau nghiệm thu.

6. Năm Câu Nên Tự Trả Lời Trước Khi Xuống Tiền

Năm câu dưới đây gói lại toàn bộ bài. Trả lời được cả năm thì quyết định của anh chị đã có cơ sở. Còn vướng câu nào thì nên dừng lại ở câu đó.

6.1 Ba câu về mặt bằng

Câu một: trong bán kính đi làm được có nguồn người thuê nào ổn định. Câu hai: trần cao bao nhiêu và có làm được khoang hai tầng không.

Câu ba: hạ tầng điện nước hiện tại chịu được bao nhiêu phòng. Ba câu này đều đo được, không phải phỏng đoán.

6.2 Hai câu về người làm

Câu bốn: đơn vị nào lo xây thô, đơn vị nào lo nội thất, ranh giới ở đâu. Câu năm: sau bàn giao ai chịu trách nhiệm bảo hành và ai lo lấp phòng.

Hai câu này lọc được phần lớn rủi ro về sau. Câu trả lời mơ hồ là dấu hiệu nên cân nhắc lại.

6.3 Vai trò của phần nội thất trong quyết định

Bộ nội thất sleepbox là thứ người thuê nhìn thấy và trả tiền cho nó. Xây thô tốt mà nội thất sơ sài thì phòng vẫn khó cho thuê.

Ngược lại, nội thất box tối ưu diện tích giúp cùng một sàn nuôi được nhiều đầu chỗ ở hơn. Đây là phần VNSleepbox làm, với hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

Quyết định đầu tư không nên dựa vào việc thị trường đang nóng hay nguội. Nó dựa vào mặt bằng cụ thể của anh chị, nguồn người thuê quanh đó và số đầu chỗ ở bố trí được. Anh chị trả lời xong năm câu ở mục sáu thì đã biết nên đi tiếp hay dừng. Bước kế tiếp chỉ là chọn người làm chịu trách nhiệm tới lúc toà nhà kín khách.

Câu hỏi thường gặp

Có nên đầu tư xây phòng trọ cho thuê trong năm nay không?

Câu trả lời phụ thuộc mặt bằng của anh chị, không phụ thuộc thị trường chung. Mặt bằng gần nguồn người thuê ổn định thì đáng làm. Mặt bằng xa chỗ làm và xa trường thì nên cân nhắc lại. Bên em khảo sát tại chỗ rồi mới nói nên hay không nên.

Vốn ít có làm được không?

Được, nhưng nên làm cuốn chiếu theo tầng thay vì làm cả toà một lượt. Tầng đầu chạy có khách rồi mới làm tầng kế tiếp. Cách này giữ dòng tiền và cho anh chị thời gian sửa những chỗ chưa hợp lý.

VNSleepbox có nhận xây thô luôn không?

Không. Bên em làm phần nội thất, còn phần xây thô do nhà thầu xây dựng của anh chị lo. Bên em phối hợp với nhà thầu ngay từ khâu bản vẽ để hai phần khớp nhau. Tách vai rõ ràng giúp anh chị biết ai chịu trách nhiệm phần nào.

Nên chọn dạng phòng nào cho người mới bắt đầu?

Người mới thường hợp với dạng box vì suất đầu tư cho mỗi đầu chỗ ở thấp hơn và dễ lấp phòng hơn. Khi quen vận hành thì nâng dần lên phòng khép kín. Anh chị gọi 0888 883 777 để bên em tư vấn theo mặt bằng cụ thể.

Thông tin liên hệ