Chi Phí Vận Hành Khu Sleepbox Chia Thành Sáu Khoản

Nhiều chủ đầu tư tính xong tiền làm nội thất là coi như xong bài toán. Nhưng khu sleepbox chạy hằng tháng. Chi phí vận hành mới là thứ quyết định khu nhẹ gánh hay nặng gánh.

Bài này liệt kê sáu khoản chi phí vận hành mà bên em thấy ở gần như mọi khu sleepbox. Biết đủ sáu khoản thì chủ đầu tư đặt giá thuê có cơ sở. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Khoản Một Là Điện Nước

1.1 Tiền điện khu chung hay bị tính thiếu

Tiền điện của từng khoang ngủ thì dễ thấy, nhưng tiền điện khu chung mới là khoản hay bị bỏ sót. Hành lang sáng cả đêm, quạt hút chạy liên tục, bơm nước và camera đều ăn điện.

Nước nóng chung là phần lớn nhất trong tiền điện khu chung, nhất là mùa lạnh. Anh chị nên tính riêng khoản này chứ không gộp chung một con số.

1.2 Nước và thoát nước

Khu đông người dùng nước nhiều hơn nhà ở rất nhiều. Tiền nước đi cùng tiền điện của bơm, nên hai thứ nên tính chung một nhóm.

Thêm vào đó là chi phí thông cống định kỳ. Khu có bếp chung thì khoản này xuất hiện đều đặn, không phải thỉnh thoảng.

1.3 Cách giảm

Đèn hành lang công suất thấp, cách nhiệt mái và khống chế nhiệt độ điều hoà là ba việc giảm tiền điện rõ nhất.

Ba việc này làm một lần mà giảm chi phí hằng tháng suốt vòng đời khu sleepbox. Đây là chỗ đáng đầu tư trước.

2. Khoản Hai Là Người Dọn

2.1 Khoản cố định chứ không phải thỉnh thoảng

Khu sleepbox cần người dọn khu chung mỗi ngày. Bếp, khu vệ sinh và hành lang không thể để tuần dọn một lần.

Nhiều chủ đầu tư tính khoản này thành việc thỉnh thoảng thuê, rồi tháng nào cũng phát sinh. Nên đưa thẳng thành chi phí cố định hằng tháng.

2.2 Tính theo số khoang

Số giờ người dọn cần tính theo số khoang ngủ và số khu chung, không theo diện tích. Khu nhiều khoang thì khu vệ sinh bẩn nhanh hơn.

Khu cho thuê ngắn ngày thì khoản này lớn hơn hẳn, vì phải dọn mỗi lượt khách chứ không theo lịch cố định.

2.3 Đồ dùng cho việc dọn

Chất tẩy, cây lau, túi rác và găng tay là khoản nhỏ nhưng đều đặn. Nên gộp vào cùng nhóm với tiền công người dọn.

Mua theo lô rẻ hơn mua lẻ. Khu đông thì khoản này cộng dồn đáng kể qua một năm.

3. Khoản Ba Là Bảo Trì

3.1 Tính theo năm rồi chia đều

Bảo trì không phát sinh đều hằng tháng. Chỉ ghi vào tháng có sự cố thì con số trông rất lệch. Nên ước theo năm rồi chia cho mười hai.

Cách này cho thấy đúng mức chi phí thật của khu sleepbox. Nếu không thì tháng rất nhẹ, tháng rất nặng.

3.2 Những thứ cần bảo trì đều

Ray, bản lề, khoá, quạt hút, bơm nước và thiết bị điện là nhóm cần bảo trì theo lịch. Kiểm sớm thì sửa nhẹ.

Bảo trì theo lịch rẻ hơn sửa khi hỏng rất nhiều. Hỏng giữa chừng còn kéo theo khoang ngủ không dùng được vài ngày.

3.3 Giữ sẵn đồ thay

Nên giữ vài bộ khoá, ray và bản lề cùng lô. Hỏng là thay trong ngày, không phải chờ đặt hàng.

Tiền mua dư nhỏ hơn nhiều so với doanh thu mất đi khi một khoang ngủ phải đóng cửa chờ phụ tùng.

4. Khoản Bốn Là Đồ Tiêu Hao

4.1 Bảng sáu khoản chi phí

Bảng dưới đây là sáu khoản bên em liệt kê cho chủ đầu tư.

Khoản	Gồm gì	Tính thế nào
Điện nước	Điện khoang, điện chung, nước	Theo hoá đơn, tách khu chung riêng
Người dọn	Công dọn và đồ dùng dọn	Cố định hằng tháng
Bảo trì	Ray, khoá, quạt, bơm, điện	Ước theo năm rồi chia mười hai
Đồ tiêu hao	Đồ vải, bóng đèn, pin khoá	Theo chu kỳ thay
Khoang trống	Ngày không có người thuê	Theo thực tế từng tháng
Quản lý	Người phụ trách, mạng, phần mềm	Cố định hằng tháng

4.2 Đồ vải là khoản lớn nhất trong nhóm

Ga, gối và vỏ bọc đệm phải thay theo chu kỳ chứ không dùng mãi. Đây là chi phí lặp lại hằng năm.

Khu sleepbox cho thuê ngắn ngày thì chu kỳ ngắn hơn nhiều, vì đồ vải giặt liên tục.

4.3 Những thứ nhỏ nhưng đều

Bóng đèn, pin khoá từ, ống nước nhỏ và phụ kiện là những khoản không ai để ý. Cộng cả năm lại thì ăn vào doanh thu không ít.

Nên có một dòng riêng cho nhóm này thay vì để lẫn vào bảo trì. Tách ra thì nhìn ra ngay khi nó tăng bất thường.

5. Khoản Năm Là Khoang Trống

5.1 Không ai ghi nhưng rất thật

Khoang ngủ không có người thuê vẫn chịu điện khu chung, vẫn cần dọn và vẫn phải bảo trì. Đó là chi phí vận hành thật.

Nhiều người tính doanh thu theo kịch bản lấp đầy hoàn toàn. Thực tế luôn có khoang trống, và doanh thu thấp hơn kịch bản.

5.2 Giảm bằng cách dọn nhanh

Khu sleepbox dọn ngay sau khi người cũ đi thì khoang ngủ sẵn sàng đón người mới sớm hơn. Mỗi ngày rút ngắn là một ngày có doanh thu.

Chuẩn bị sẵn bộ đồ vải thay cũng giúp rút thời gian này. Thiếu bộ thay là khoang ngủ phải chờ giặt.

5.3 Và bằng cách giữ người thuê

Người thuê ở lâu thì số lần khoang trống giảm theo. Giữ người rẻ hơn tìm người mới, ở mọi mô hình cho thuê.

Khu chung sạch và sự cố được sửa nhanh là hai thứ giữ người hiệu quả nhất. Cả hai đều nằm trong khoản vận hành.

6. Khoản Sáu Là Quản Lý

6.1 Người phụ trách tại chỗ

Khu sleepbox cần một người phụ trách để nhận báo sự cố và xử lý. Không có ai thì mọi việc dồn lên chủ đầu tư.

Khu nhỏ thì đây là việc bán thời gian. Khu lớn thì nên có người cố định, và đó là khoản hằng tháng.

6.2 Mạng và phần mềm

Cước mạng cho khu sleepbox, phần mềm quản lý và chi phí lưu dữ liệu camera là những khoản đều đặn.

Không lớn nhưng cố định, nên phải nằm trong bảng tính ngay từ đầu.

6.3 Chi phí tìm người thuê

Đăng tin, chụp ảnh lại và thời gian trả lời người hỏi cũng là chi phí. Khu có vòng quay nhanh thì khoản này đáng kể.

Người thuê cũ giới thiệu là kênh rẻ nhất. Vận hành tốt thì khoản này nhỏ đi và doanh thu giữ được.

7. Lỗi Hay Gặp Khi Tính Chi Phí

7.1 Chỉ tính tiền làm nội thất

Tính xong tiền thi công là coi như xong bài toán là lỗi gốc. Khu chạy hằng tháng nên chi phí vận hành mới quyết định kết quả.

Bên em luôn đưa bảng sáu khoản này cho chủ đầu tư xem trước khi chốt phương án.

7.2 Giả định doanh thu lấp đầy hoàn toàn

Lấy số khoang ngủ nhân giá thuê rồi coi đó là doanh thu hằng tháng là cách tính ảo. Luôn có khoang trống.

Tính theo mức lấp đầy thực tế thì con số mới dùng để quyết được.

7.3 Bỏ quên tiền điện khu chung

Tiền điện khoang thì ai cũng nhớ, còn điện hành lang, quạt hút, bơm và nước nóng thì hay quên.

Gắn một đồng hồ riêng cho khu chung của khu sleepbox là cách đơn giản để biết con số thật ngay từ tháng đầu.

Sáu khoản này quyết định khu nhẹ gánh hay nặng gánh, mà phần lớn người làm chỉ nhớ hai ba khoản đầu. Tách tiền điện khu chung ra riêng và đưa người dọn thành khoản cố định. Ước bảo trì theo năm rồi chia đều, và luôn trừ phần khoang trống. Anh chị gửi quy mô khu thì bên em làm bảng sáu khoản theo số khoang thật.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí vận hành khu cho thuê gồm những gì?

Sáu khoản: điện nước, người dọn, bảo trì, đồ tiêu hao, khoang trống và chi phí quản lý. Phần lớn chỉ nhớ ba khoản đầu.

Khoản nào hay bị tính thiếu nhất?

Tiền điện khu chung, gồm hành lang sáng cả đêm, quạt hút, bơm nước và nhất là nước nóng. Nên gắn một đồng hồ riêng cho khu chung để biết con số thật.

Bảo trì nên tính thế nào cho đúng?

Ước theo năm rồi chia cho mười hai tháng. Nếu chỉ ghi vào tháng có sự cố thì con số trông rất lệch và khó đặt giá thuê.

Khoang trống có phải là chi phí không?

Có. Khoang không người thuê vẫn chịu điện khu chung, vẫn cần dọn và vẫn phải bảo trì. Anh chị gọi hotline để bên em làm bảng tính theo quy mô khu.

Thông tin liên hệ