Căn Hộ Mini Cho Thuê Và Mô Hình One Room Cho Chủ Đầu Tư

One room là phòng cho thuê khép kín kiểu Hàn Quốc. Mỗi phòng có chỗ ngủ, bếp và nhà vệ sinh riêng. Với chủ đầu tư, làm căn hộ mini cho thuê là bước nâng cấp từ phòng trọ thường. Giá thuê cao hơn. Khách ở lâu hơn. Số phòng trên cùng mặt bằng vẫn giữ nguyên.

1. One room là gì và vì sao mô hình này về Việt Nam

One room là gì có thể trả lời gọn. Đó là một phòng duy nhất nhưng khép kín. Chỗ ngủ, góc bếp và nhà vệ sinh nằm trọn trong diện tích riêng. Người thuê mở cửa phòng là có đủ thứ để sinh hoạt. Họ không phải dùng chung khu vực nào với người lạ.

1.1 Nguồn gốc từ Hàn Quốc

Mô hình này phổ biến ở Hàn Quốc dưới tên gọi one room. Bối cảnh sinh ra nó rất giống Việt Nam hôm nay. Đất trung tâm đắt. Người trẻ đi làm và sinh viên có thu nhập trung bình. Họ vẫn muốn ở riêng thay vì ở ghép. Người Hàn không cắt căn hộ lớn thành nhiều phòng dùng chung. Họ làm nhiều phòng nhỏ, mỗi phòng đủ công năng.

1.2 Vì sao chủ đầu tư Việt Nam bắt đầu quan tâm

Ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, phòng khép kín thuê được giá cao hơn hẳn. Phần diện tích tăng thêm lại không nhiều. Nhiều chủ nhà đang có mặt bằng cho thuê giá thấp. Với họ, mô hình xây căn hộ mini cho thuê là cách tăng giá thuê mà không phải mua thêm đất.

2. Căn hộ mini cho thuê khác sleepbox ở chỗ nào

Khác biệt nằm ở chỗ khép kín hay dùng chung. Sleepbox gom bếp và nhà vệ sinh vào khu vực chung. Nhờ vậy số đầu phòng tăng lên. Căn hộ mini thì đưa toàn bộ công năng vào từng phòng. Hai mô hình phục vụ hai nhóm khách khác nhau. Không có cái nào tốt hơn cái nào.

2.1 Bảng so sánh ba mô hình VNSleepbox đang làm

Tiêu chí	Sleepbox	One room	Cà phê box
Công năng riêng	Chỗ ngủ, tủ khoá	Ngủ, bếp, vệ sinh riêng	Chỗ ngồi riêng tư
Tiện ích dùng chung	Bếp, vệ sinh, phơi đồ	Hầu như không	Quầy pha chế, lối đi
Diện tích mỗi đơn vị	Nhỏ nhất	Trung bình	Theo bố cục quán
Khách thuê điển hình	Sinh viên, người mới đi làm	Người đi làm, hai người ở chung	Sinh viên học bài, dân văn phòng
Điều khách quan tâm nhất	Giá thuê và cách âm	Sự riêng tư	Ổ cắm, ánh sáng, yên tĩnh

2.2 Chọn theo tệp khách chứ không theo sở thích

Mặt bằng gần trường đại học có khách chủ yếu là sinh viên. Ở đó sleepbox lấp đầy nhanh hơn vì giá thuê vừa túi tiền. Mặt bằng gần khu văn phòng thì khác. Khách đi làm vài năm sẵn sàng trả thêm cho phòng khép kín. Lý do rất đời thường. Họ không muốn xếp hàng dùng nhà vệ sinh buổi sáng.

3. Mặt bằng nào hợp làm phòng trọ khép kín

Mặt bằng hợp làm phòng khép kín là nhà có sẵn nhiều trục ống nước. Nhà cho phép đi thêm trục mới cũng được. Đây là điều kiện kỹ thuật quyết định. Mỗi phòng khép kín đều cần đường cấp và đường thoát riêng.

3.1 Ba nhóm mặt bằng thuận lợi

• Nhà phố nhiều tầng: mỗi tầng chia được hai đến ba phòng. Trục kỹ thuật đi thẳng theo chiều đứng nên tiết kiệm.
• Nhà nguyên căn cũ đang cho thuê giá thấp: cải tạo thường rẻ hơn xây mới. Giá thuê sau cải tạo lại tăng đáng kể.
• Mặt bằng gần khu văn phòng, bệnh viện, khu công nghiệp: nguồn khách đi làm ổn định. Ít biến động theo mùa như khu sinh viên.

3.2 Trường hợp nên cân nhắc kỹ

Nhà quá sâu và hẹp là trường hợp khó. Loại nhà này chỉ có một mặt thoáng ở đầu hồi. Khi chia nhỏ, các phòng giữa gần như không có ánh sáng và gió. Phải bù bằng giếng trời hoặc hệ thông gió cưỡng bức. Đây là lúc nên để bên em xem mặt bằng trước. Làm xong mới phát hiện phòng giữa khó cho thuê thì đã muộn.

4. Chi phí xây phòng trọ khép kín gồm những khoản nào

Chi phí xây phòng trọ khép kín tập trung vào ba nhóm chính. Phần lớn tiền nằm sau lớp hoàn thiện. Đồ nội thất nhìn thấy được lại không chiếm nhiều.

4.1 Ba nhóm chi phí lớn

Nhóm	Gồm những gì	Vì sao dễ phát sinh
Phần ướt	Nhà vệ sinh, đường cấp thoát nước, chống thấm	Đục phá và đi trục mới, khó ước lượng trước khi mở tường
Vách ngăn và cách âm	Hệ khung, lớp tiêu âm, cửa phòng	Làm mỏng thì rẻ nhưng khách phàn nàn, phải sửa lại sau
Nội thất gắn tường	Giường, tủ, bàn, kệ bếp liền khối	Đóng theo kích thước thật của từng phòng, không mua sẵn được

4.2 Khoản dễ bị bỏ quên khi tính vốn

Nhiều chủ đầu tư tính đủ tiền xây nhưng quên vài khoản. Đó là điện tăng cường, thiết bị vệ sinh, khoá cửa và camera hành lang. Từng khoản không lớn nếu tính từ đầu. Cộng dồn lại thì đủ để lệch kế hoạch. Con số cụ thể phụ thuộc hiện trạng từng mặt bằng. Bên em xem trực tiếp rồi bóc tách cho anh chị.

5. Thiết kế căn hộ mini 20m2 sao cho khách ở lâu

Bí quyết của thiết kế căn hộ mini 20m2 là dồn đồ đạc vào tường. Phần sàn ở giữa phải để trống. Phòng nhỏ mà sàn trống thì vẫn thấy rộng. Phòng lớn hơn nhưng kê nhiều đồ rời lại thấy chật.

5.1 Nguyên tắc bố trí theo lớp

• Khu ướt đặt sát trục kỹ thuật. Gom bếp và nhà vệ sinh về cùng một phía.
• Giường đặt ở phía trong cùng. Càng xa cửa thì càng ít nghe tiếng ồn hành lang.
• Tủ và bàn làm liền khối theo chiều đứng. Tận dụng chiều cao thay vì chiều rộng.
• Chừa lối đi thẳng từ cửa vào, không để đồ cắt ngang tầm nhìn.

5.2 Gác lửng và những thứ nên cân nhắc

Trần cao từ khoảng ba mét tám trở lên thì nên làm gác lửng. Cách này tăng diện tích sử dụng mà không tăng diện tích sàn. Đổi lại, cầu thang chiếm chỗ. Phần dưới gác cũng thường bị thấp. Cách xử lý quen thuộc là đưa giường lên gác. Tầng dưới để trọn cho bếp, bàn làm việc và tủ đồ.

6. Bốn lỗi khiến phòng xây xong vẫn khó lấp đầy

Những lỗi dưới đây bên em gặp nhiều khi được gọi tới sửa lại công trình do đơn vị khác làm.

• Vách ngăn quá mỏng: nghe rõ tiếng phòng bên. Khách ở vài tháng rồi chuyển đi. Tỷ lệ phòng trống tăng dần.
• Bếp đặt sát đầu giường: mùi thức ăn bám vào chăn gối. Phòng mất điểm ngay từ lần xem đầu tiên.
• Thông gió nhà vệ sinh kém: phòng ẩm và tường mốc. Chi phí sửa về sau lớn hơn phần tiết kiệm ban đầu.
• Chia quá nhiều phòng: mỗi phòng đều chật nên giá thuê buộc phải giảm. Tổng thu không hơn phương án chia ít phòng.

Bốn lỗi này chỉ lộ ra sau khi khách vào ở. Lúc đó sửa vừa tốn tiền vừa mất doanh thu. Những tháng phòng bỏ trống là mất trắng. Vì vậy bên em luôn đề nghị anh chị cho xem mặt bằng trước. Bàn kỹ mô hình rồi mới bắt tay làm nội thất.

Chọn one room hay sleepbox không nằm ở chỗ mô hình nào mới hơn. Nó nằm ở hai câu hỏi. Mặt bằng của anh chị đón được tệp khách nào? Trục kỹ thuật cho phép chia bao nhiêu phòng khép kín? Trả lời xong hai câu đó thì phần nội thất phía sau mới không phải làm đi làm lại.

Câu hỏi thường gặp

One room và căn hộ mini có phải là một không?

Về cơ bản là cùng một mô hình. One room là tên gọi của người Hàn Quốc. Ở Việt Nam người ta quen gọi là căn hộ mini hoặc phòng trọ khép kín. Điểm chung là phòng có chỗ ngủ, bếp và nhà vệ sinh riêng.

Có nên xây căn hộ mini cho thuê thay vì phòng trọ thường không?

Mô hình xây căn hộ mini cho thuê hợp với mặt bằng gần khu văn phòng. Khu dân cư đông người đi làm cũng vậy. Nhóm khách này sẵn sàng trả thêm cho sự riêng tư. Còn nếu khách quanh khu vực chủ yếu là sinh viên, mô hình dùng chung tiện ích lại hợp hơn.

Cải tạo nhà cũ thành phòng khép kín có được không?

Được. Đây là hướng nhiều chủ nhà đang chọn. Cần kiểm tra trước ba thứ. Đó là kết cấu sàn, vị trí trục nước và chiều cao trần. Ba yếu tố này quyết định số phòng chia được và chi phí phần ướt.

Thời gian thi công một tòa phòng khép kín mất bao lâu?

Thời gian phụ thuộc số phòng và hiện trạng mặt bằng. Nhà phải đục phá nhiều để đi trục nước sẽ lâu hơn. Bên em khảo sát rồi báo tiến độ theo từng mốc. Anh chị chủ động tính được thời điểm mở cho thuê.

Thông tin liên hệ