Cải Tạo Nhà Xưởng Cũ Thành Khu Sleepbox Cho Thuê

Nhà xưởng cũ hết hợp đồng thuê là mặt bằng nhiều chủ đầu tư khu sleepbox nhìn tới. Diện tích lớn, không vướng tường ngăn, và giá thuê thường mềm hơn nhà phố.

Nhưng xưởng được xây cho máy móc chứ không cho người ở, nên có ba thứ phải làm lại gần như từ đầu. Bài này nói rõ ba thứ đó. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Lợi Thế Khi Chia Khu Trên Mặt Bằng Xưởng

1.1 Sàn trống nên chia khu tự do

Nhà xưởng cũ thường là một sàn lớn không có tường ngăn. Bên em chia khu theo bản vẽ tối ưu chứ không phải lách theo tường có sẵn.

Chia khu kiểu này khác hẳn nhà phố, nơi mọi thứ phải đi theo kết cấu cũ. Mặt bằng trống cho khu sleepbox số khoang cao hơn trên cùng diện tích.

1.2 Chiều cao dư nhiều

Xưởng được xây cao cho máy và cầu trục, nên chiều cao gần như luôn đủ cho khoang ngủ hai tầng. Nhiều chỗ còn làm được lửng.

Chiều cao dư cũng giúp thông gió tốt hơn, vì khí nóng có chỗ dâng lên trước khi bị hút ra.

1.3 Cột thưa và đều

Cột trong nhà xưởng cũ thường thưa và xếp đều theo lưới. Dãy khoang ngủ chạy giữa các nhịp cột rất gọn.

Khác với nhà cải tạo có cột lẻ ở vị trí bất kỳ. Lưới cột đều là điều kiện tốt cho việc xếp dãy.

2. Mái Tôn Là Vấn Đề Nặng Nhất

2.1 Nóng và ồn khi mưa

Mái tôn nóng rất nhanh vào buổi chiều và ồn khi trời mưa. Hai thứ của mái tôn làm người thuê rời đi nhanh hơn mọi lý do khác.

Mái tôn ở xưởng chịu được vì máy không kêu ca. Người ở thì không, nên đây là hạng mục phải xử lý trước khi dựng khoang ngủ.

2.2 Cách nhiệt làm trước, luôn luôn

Phải làm cách nhiệt mái trước khi dựng khoang. Dựng xong rồi mới xử lý thì mái đã bị che bên dưới và mọi cách đều tốn hơn nhiều.

Với chủ đầu tư đây là chi phí thật và không nhỏ, nhưng không có cách đi vòng. Bỏ nó thì cả khu trống vào mùa hè.

2.3 Chống ồn khi mưa

Lớp cách nhiệt tốt cũng giảm tiếng mưa trên mái tôn. Nên chọn loại có tác dụng cả hai mặt thay vì chỉ chống nóng.

Khu sleepbox là chỗ người ta ngủ, nên tiếng mưa trên tôn là vấn đề thật chứ không phải chuyện nhỏ.

3. Trục Nước Phải Làm Mới Toàn Bộ

3.1 Xưởng gần như không có trục nước

Nhà xưởng cũ thường chỉ có một khu vệ sinh nhỏ cho công nhân. Trục nước không đủ cho khu ở đông người.

Nghĩa là phải làm mới toàn bộ trục nước, cả đường cấp và đường thoát. Đây là khoản lớn nhất trong ngân sách cải tạo.

3.2 Dồn trục nước về một chỗ

Vì trục nước làm mới nên bên em dồn toàn bộ khu vệ sinh, buồng tắm và bếp chung về một cụm. Đường ống ngắn thì rẻ và ít tắc.

Mặt bằng trống cho phép đặt cụm đó ở vị trí tối ưu. Đây là lợi thế của khu sleepbox làm trong xưởng mà nhà phố không có.

3.3 Thoát nước ra đâu

Phải kiểm chỗ trục nước thoát ra của khu vực trước khi chốt. Có xưởng nằm ở nơi đường thoát không đủ cho lượng nước của khu ở.

Đây là việc kiểm ngay buổi khảo sát. Phát hiện muộn thì cả phương án phải tính lại.

4. Điện Chia Lại Theo Khoang

4.1 Công suất lớn nhưng chia sai kiểu

Điện xưởng thường có công suất lớn, đó là lợi thế. Nhưng nó chia theo vài máy công suất cao chứ không chia thành nhiều nhánh nhỏ.

Phải làm lại tủ điện và chia nhánh theo từng khoang ngủ. Chủ đầu tư tận dụng được phần nguồn tổng.

4.2 Bảng việc phải làm

Bảng dưới đây là các hạng mục bên em làm khi cải tạo xưởng.

Hạng mục	Ở xưởng cũ	Phải làm gì
Mái	Mái tôn trần, nóng và ồn	Cách nhiệt trước khi dựng khoang
Nước	Chỉ một trục nước nhỏ	Làm mới toàn bộ, dồn một cụm
Điện	Công suất lớn, ít nhánh	Giữ nguồn, chia lại nhánh
Sàn	Bê tông trần, chịu tải tốt	Thường chỉ cần làm phẳng
Tường bao	Kín, ít cửa sổ	Mở thêm chỗ lấy sáng và thoáng
Lối thoát	Theo công năng cũ	Vẽ lại theo số người ở

4.3 Chiếu sáng phải làm lại

Đèn xưởng treo cao và chiếu rộng, không hợp cho khu ở. Phải làm lại hệ chiếu sáng theo dãy khoang và hành lang.

Đèn cao chiếu xuống khoang ngủ hai tầng thì tầng dưới tối. Chiếu sáng của khu sleepbox phải đi theo cách chia khu mới.

5. Lấy Sáng Và Thông Gió

5.1 Tường xưởng thường kín

Nhà xưởng cũ hay xây kín, ít cửa sổ vì không cần. Khu ở thì cần ánh sáng tự nhiên và khí tươi.

Phải mở thêm cửa sổ hoặc ô thoáng trên tường bao. Chủ đầu tư cần người có chuyên môn kết cấu xem việc này.

5.2 Giếng trời giữa nhà

Xưởng sâu thì khu giữa nhà không có ánh sáng tự nhiên. Mở một giếng trời ở giữa giải quyết cho cả khu.

Giếng trời cũng là đường thoát khí nóng. Một hạng mục mà giải quyết hai việc cho khu sleepbox.

5.3 Hút gió cưỡng bức

Mặt bằng lớn và kín thì thông gió tự nhiên không đủ. Phải có quạt hút đặt theo tính toán, không đặt theo cảm tính.

Bên em tính theo số khoang ngủ và thể tích thật của nhà xưởng cũ.

6. Việc Cần Làm Trước Khi Ký Thuê

6.1 Hỏi công năng được phép sử dụng

Xưởng và khu ở là hai công năng khác nhau. Trước khi ký thuê phải làm việc với cơ quan quản lý tại địa phương về việc này.

Bên em làm phần nội thất và cung cấp bản vẽ. Phần thủ tục và điều kiện thì chủ đầu tư chủ động với cơ quan quản lý, vì mỗi nơi áp dụng một mức.

6.2 Thời hạn thuê đủ dài

Cải tạo xưởng thành khu sleepbox là khoản đầu tư lớn hơn nhà phố vì phải làm mới mái, nước và điện. Thời hạn thuê phải đủ dài mới hợp lý.

Nếu hạn thuê ngắn thì nên chọn kiểu khoang lắp ghép tháo rời được, để hết hạn còn mang đi chỗ khác.

6.3 Khảo sát trước khi đặt cọc

Nên mời bên em khảo sát trước khi đặt cọc thuê xưởng. Biết trước ra được bao nhiêu khoang thì quyết định mới có cơ sở.

Có xưởng nhìn rất rộng nhưng vướng cột hoặc thoát nước, nên chia khu xong số khoang thật thấp hơn nhiều so với cảm giác.

7. Lỗi Hay Gặp Khi Cải Tạo Xưởng

7.1 Dựng khoang trước, chống nóng sau

Đây là lỗi tốn nhất. Mái tôn chưa cách nhiệt mà đã dựng khoang thì xử lý sau rất khó và rất tốn.

Thứ tự đúng là cách nhiệt mái, rồi hệ nước, rồi mới tới khoang ngủ.

7.2 Tính ngân sách theo giá nhà phố

Cải tạo xưởng phải cộng thêm mái, nước và điện làm mới. Lấy đơn giá nhà phố áp sang là thiếu ngân sách giữa chừng.

Bên em bóc tách rõ ba khoản này trong báo giá khu sleepbox để chủ đầu tư thấy trước.

7.3 Bỏ qua chỗ lấy sáng

Giữ nguyên tường kín cho nhanh thì khu giữa nhà tối và bí quanh năm. Những khoang đó rất khó cho thuê.

Chủ đầu tư phải tính ô thoáng và giếng trời từ bản vẽ, không để sau.

Mặt bằng xưởng cho khu sleepbox số khoang cao và chia khu tự do, nhưng đổi lại phải làm mới ba thứ: cách nhiệt mái, toàn bộ hệ nước và cách chia điện. Thứ tự làm quyết định chi phí, và cách nhiệt mái luôn đi trước. Thêm chỗ lấy sáng cho khu giữa nhà thì khoang nào cũng cho thuê được. Anh chị mời bên em khảo sát trước khi đặt cọc thì có con số để quyết.

Câu hỏi thường gặp

Nhà xưởng cũ làm sleepbox có lợi gì?

Sàn trống nên chia khu tự do và số khoang cao hơn trên cùng diện tích, chiều cao dư cho khoang hai tầng gần như toàn bộ, cột thưa và đều nên xếp dãy gọn.

Vấn đề lớn nhất khi cải tạo xưởng là gì?

Mái tôn, vì nóng vào buổi chiều và ồn khi mưa. Phải làm cách nhiệt mái trước khi dựng khoang, dựng xong rồi mới xử lý thì mái đã bị che bên dưới.

Hệ nước ở xưởng có dùng lại được không?

Thường là không, vì xưởng chỉ có một khu vệ sinh nhỏ cho công nhân. Phải làm mới toàn bộ và nên dồn khu nước về một cụm cho ống ngắn.

Cần kiểm gì trước khi ký thuê xưởng?

Công năng được phép sử dụng với cơ quan quản lý tại địa phương, hệ thoát nước của khu vực, và nên khảo sát trước khi đặt cọc. Anh chị gọi hotline để hẹn khảo sát.

Thông tin liên hệ