Cải Tạo Khách Sạn Cũ Thành Khu Sleepbox Cho Thuê

Khách sạn cũ hoặc nhà nghỉ ngừng kinh doanh là mặt bằng rất hợp để chuyển thành khu sleepbox. Lý do đơn giản: phần tốn tiền nhất đã có sẵn.

Chủ đầu tư phải tính kỹ tận dụng tới đâu và bỏ cái gì, vì giữ sai chỗ thì khu sleepbox còn tốn hơn làm mới. Bài này nói rõ từng phần. VNSleepbox đã làm hơn 5.000 box cho hơn 200 chủ đầu tư trong 2 năm, tại Hà Nội, Đà Nẵng và Hồ Chí Minh.

1. Phần Tận Dụng Được Nhiều Nhất

1.1 Hệ nước đã có sẵn

Khách sạn cũ nào cũng có khu vệ sinh ở mỗi phòng, nghĩa là trục nước đã chạy khắp nhà. Đây là khoản tiết kiệm lớn nhất khi cải tạo.

So với nhà xưởng phải làm mới toàn bộ hệ nước, mặt bằng này đi trước một bước rất dài.

1.2 Thang và lối thoát hiểm

Khách sạn được xây cho nhiều người ở nên thang và lối thoát thường đã đúng công năng. Giữ nguyên được là lợi thế lớn.

Dù vậy vẫn phải tính lại theo số người ở mới, vì khu sleepbox có mật độ cao hơn khách sạn. Phần yêu cầu bắt buộc thì làm việc với cơ quan quản lý tại địa phương.

1.3 Thang máy nếu có

Khách sạn nhiều tầng thường có thang máy. Thứ này gần như không thể làm thêm sau, nên chủ đầu tư có sẵn là rất đáng giữ.

Thang máy cũng làm các tầng trên cho thuê được giá ngang tầng dưới. Khu sleepbox ở nhà phố không có thang máy thì tầng trên luôn khó hơn.

2. Phần Không Tận Dụng Được

2.1 Tường ngăn giữa các phòng

Phòng cũ chia theo kích thước giường đôi, không theo cách xếp dãy khoang ngủ. Giữ nguyên tường thì mỗi phòng chỉ nhét được vài khoang lệch lạc.

Bỏ tường rồi chia lại cho số khoang cao hơn hẳn. Đây là quyết định đáng làm dù phải phá dỡ.

2.2 Nội thất phòng cũ

Giường, tủ và bàn của phòng cũ gần như không dùng lại được trong mô hình khoang. Giữ lại chỉ chiếm chỗ.

Không tận dụng được thì bán thanh lý để bù một phần chi phí phá dỡ. Chủ đầu tư nên tính khoản này vào ngân sách khu sleepbox.

2.3 Trần thạch cao cũ

Trần thạch cao trong phòng khách sạn ăn mất một phần chiều cao. Không tận dụng được nên tháo đi, thường lấy lại đủ chỗ cho khoang hai tầng.

Phải đo trước khi quyết. Có mặt bằng tháo trần vẫn không đủ, khi đó làm một tầng khoang lại hợp hơn.

3. Chiều Cao Quyết Định Số Tầng Khoang

3.1 Phòng khách sạn thường vừa đủ

Chiều cao phòng cũ thường vừa đủ cho khoang hai tầng sau khi tháo trần. Nhưng vừa đủ nghĩa là không có dư.

Chủ đầu tư phải cho đo thông thuỷ ở nhiều điểm rồi mới chốt. Chênh vài phân cũng đổi cả phương án.

3.2 Dầm và hộp kỹ thuật

Khách sạn có nhiều hộp kỹ thuật chạy dọc để giấu ống nước của các tầng. Chúng chiếm chỗ ở vị trí cố định.

Ghi lại vị trí từng hộp rồi xếp dãy khoang ngủ đi vòng qua. Có bản đồ thì không mất khoang nào oan.

3.3 Tầng trên cùng

Tầng trên cùng của khách sạn cũ hay nóng nếu mái không cách nhiệt. Phải xử lý mái trước khi xếp khoang ngủ ở tầng đó.

Đây là việc giống hệt khi cải tạo nhà phố. Thứ tự không đổi: cách nhiệt trước, dựng khoang sau.

4. Khu Vệ Sinh Chia Lại Thế Nào

4.1 Giữ hay gộp khu vệ sinh

Mỗi phòng cũ có một khu vệ sinh nhỏ riêng. Giữ hết khu vệ sinh thì tốn diện tích, gộp hết thì phí hệ nước có sẵn.

Bên em thường giữ một phần và gộp phần còn lại thành cụm lớn hơn. Cách chia tuỳ số khoang ngủ dự kiến trên mỗi tầng.

4.2 Bảng so với mặt bằng khác

Bảng dưới đây là so sánh ba loại mặt bằng bên em hay nhận.

Hạng mục	Khách sạn cũ	Nhà xưởng	Nhà phố
Hệ nước	Có sẵn khắp nhà	Gần như không có	Có một trục
Tường ngăn	Nhiều, thường phải bỏ	Không có	Theo kết cấu
Chiều cao	Vừa đủ sau khi tháo trần	Dư nhiều	Tuỳ nhà
Thang thoát	Đúng công năng	Phải tính lại	Một thang
Chia khu	Hạn chế theo lưới phòng	Rất tự do	Theo chiều sâu nhà

4.3 Buồng tắm riêng là điểm bán hàng

Giữ lại một số buồng tắm riêng cho vài khoang là cách tạo hai mức giá thuê trong cùng một khu.

Người thuê trả thêm cho khoang có buồng tắm riêng, nên chủ đầu tư nên giữ. Khu sleepbox tận dụng phần có sẵn thì gần như không tốn thêm.

5. Hành Lang Và Lối Đi

5.1 Hành lang khách sạn thường hẹp

Hành lang cũ tính cho khách kéo vali đi qua, không tính cho mật độ người của khu sleepbox.

Phải xem lại bề rộng theo số người ở mới. Nếu hẹp thì phải bớt khoang ngủ ở hàng ngoài để nới hành lang.

5.2 Cửa phòng cũ

Cửa phòng khách sạn mở vào trong và nằm ở vị trí cũ. Sau khi chia lại thì nhiều cửa không còn đúng chỗ.

Bịt cửa thừa và mở cửa mới theo cách chia mới. Việc này nhỏ nhưng phải có trong bản vẽ.

5.3 Giữ lối thoát luôn thông

Lối thoát cũ phải giữ trống hoàn toàn sau khi chia lại. Không được để dãy khoang chắn ngang.

Vẽ lối ra trước rồi mới xếp khoang ngủ, giống mọi mặt bằng khác.

6. Điện Và Thiết Bị

6.1 Chia lại theo khoang

Điện khách sạn chia theo phòng. Sau khi bỏ tường và chia lại thì mạch cũ không còn khớp với cách xếp khoang ngủ.

Giữ nguồn tổng và tủ điện tầng, nhưng chia lại nhánh. Phần dây trong tường cũ thường phải thay.

6.2 Điều hoà có sẵn

Phòng khách sạn thường có sẵn điều hoà. Sau khi bỏ tường thì một máy phải phục vụ vùng rộng hơn.

Bên em tính lại theo vùng mới và bố trí đường gió tới từng khoang. Máy cũ tận dụng được nếu còn tốt.

6.3 Thiết bị khu chung

Khách sạn không có bếp chung và chỗ giặt như khu sleepbox cần. Hai hạng mục này phải làm mới hoàn toàn.

Nên đặt chúng ở tầng trệt hoặc tầng có trục nước mạnh nhất. Vị trí quyết định chi phí đường ống của chủ đầu tư.

7. Lỗi Hay Gặp Khi Cải Tạo Khách Sạn

7.1 Giữ nguyên tường cho nhanh

Giữ tường để tiết kiệm phá dỡ là lỗi hay gặp nhất. Mỗi phòng cũ chỉ nhét được vài khoang và tổng số chỗ thấp hẳn.

Phá tường tốn một lần, còn số khoang thấp thì ảnh hưởng suốt vòng đời khu sleepbox.

7.2 Không tháo trần thạch cao

Giữ trần cũ cho đỡ việc thì mất phần chiều cao đúng lúc cần nhất. Nhiều mặt bằng chỉ vì trần mà phải làm một tầng khoang.

Tháo trần là việc nhẹ. Nên đo cả hai trường hợp rồi mới quyết.

7.3 Quên nới hành lang

Giữ nguyên hành lang hẹp của khách sạn cũ trong khi mật độ người tăng gấp mấy lần là bố trí sai.

Bớt một hàng khoang ngủ để nới hành lang là đổi đúng. Hành lang chật làm cả khu khó chịu mỗi ngày.

Mặt bằng này đi trước mọi loại khác ở phần hệ nước và thang thoát, nên chi phí cải tạo thường thấp nhất. Đổi lại phải chịu bỏ tường ngăn và nội thất cũ để chia lại cho tối ưu. Tháo trần lấy chiều cao, nới hành lang theo mật độ mới, giữ vài buồng tắm riêng làm mức giá cao. Anh chị gửi mặt bằng từng tầng thì bên em làm bảng số khoang cho mỗi tầng.

Câu hỏi thường gặp

Khách sạn cũ làm sleepbox có rẻ hơn mặt bằng khác không?

Thường rẻ hơn, vì hệ nước đã chạy khắp nhà và thang thoát đã đúng công năng. Đó là hai khoản tốn nhất ở các mặt bằng khác.

Có nên giữ tường ngăn giữa các phòng cũ?

Thường là không. Phòng cũ chia theo kích thước giường đôi nên giữ nguyên thì mỗi phòng chỉ nhét được vài khoang và tổng số chỗ thấp hẳn.

Chiều cao phòng khách sạn có đủ cho khoang hai tầng?

Thường vừa đủ sau khi tháo trần thạch cao, nhưng vừa đủ nghĩa là không có dư. Phải đo thông thuỷ ở nhiều điểm rồi mới chốt phương án.

Có giữ lại buồng tắm riêng của phòng cũ không?

Nên giữ một phần. Khoang có buồng tắm riêng cho mức giá cao hơn, mà tận dụng phần có sẵn thì gần như không tốn thêm. Anh chị gọi hotline để bên em tư vấn.

Thông tin liên hệ